降价20亿！这个省会的黄金地皮终于卖了

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太原（图片来源：视觉中国）
两个月前，被坊间称为太原的 " 史诗级土拍 " 遭遇流拍；10 月 25 日，8 宗地块降价后再次出让，最终央企华侨城以总价 116.017 亿元将其全部包揽。


8 块 " 黄金地 " 降价 20 亿
据悉，这 8 宗地块为太原煤气化公司原用地，均毗邻西中环、九院沙河快速路、南内环等城市主干路。


图片来源：住在龙城网
此次调整后的起拍金额为 108.017 亿，较之前的 130.82 亿元起拍价减少了约 22.8 亿。华侨城将其一举拿下，总成交价达 116.017 亿元，楼面均价 4055 元 / 平方米。
出让文件显示，宗地块为编号 SP-1842 至 1849，用地性质以住宅、商业为主，以养老、教育等社区配套地块为辅，总出让面积为 82.71 万平方米（约 1241.61 亩），总建面约 289 万平方米。
据 " 镁刻地产 " 记者了解，本次参与土拍的房企仅华侨城一家，8 宗地块分开拍卖，约 10 分钟就有一宗地块成交，进展十分顺利。
而上述 8 幅地块首次出让时，只有北京润置商业运营管理有限公司（SP-1844 地块）和金茂投资管理（天津）有限公司（SP-1848 地块）报名，但却因出价不达拍卖底价，没有交易成功，另外 6 宗地竟无人报名。
彼时金茂投资管理（天津）有限公司相关人员向 " 镁刻地产 " 记者表示：
" 本次拍卖的土地价格超出了公司预期，所以就没有跟进。我们在太原有很多储备项目，会适时出手。"
而此次起拍价调整后，华侨城以 116.017 亿元获得 8 宗地块。
对于此次拿地，华侨城在接受 " 镁刻地产 " 记者采访时表示：
本次价格符合华侨城对地块价格的预期。
此次华侨城获取煤气化旧址地块是在集团战略规划之下，充分调研了太原市房地产发展历史及趋势、客观判断市场容量、战略性考虑城市发展潜力，基于综合考量，对城市土地价值做出现时点合理判断，参与竞拍，并以经过严格测算的合理价格获取土地。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，华侨城在土地市场相对低迷的时候大手笔拿地，其实是一个长远的谋篇布局，对于华侨城未来挺进中部市场是一个非常好的契机，而且该地块位置也相当好，对华侨城来说相当于策略的选择。
从开发模式来看，中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出，该区域周边开发程度低，从现状打造培育成熟还需要较长一段时间，长周期的开发也会带来较高的财务成本，而华侨城对于该类开发模式经验丰富，将带动周边价格上涨，未来具有升值空间。
华侨城直言，太原煤气化旧址 8 宗地块地理位置优越，处于太原城市 " 南移西进 " 发展主轴之上，位于三大城市核心主干道、两条快速路、一条绕城高速汇聚而成的枢纽中心，内外交通便利，路网通达，具备较大的发展空间。
华侨城 " 一口 " 吞下


图片来源：视觉中国
其实，华侨城并非是太原的新面孔，今年 1 月 25 日首次进入太原，项目择址晋源，其与晋源区人民政府与华侨城集团公司就华侨城大型文化旅游项目举行签约仪式，总投资 500 亿元；8 月 30 日，太原市人民政府、晋源区人民政府与华侨城集团三方签订 " 太原华侨城大型文化旅游综合开发项目 " 一期项目合作协议。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，华侨城对太原的投资符合其对一些低估城市的拓展思路，后续也可能结合山西太原的文化发展文旅产业，有助于华侨城的产业转型。
众所周知，华侨城深受地方政府的青睐，此次在太原拿地是否也有政府的意愿？就此，华侨城告诉 " 镁刻地产 " 记者：
华侨城自去年年底入驻太原以来，太原市政府对华侨城给予了很大期望，多次与华侨城集团举行会议讨论城市发展与片区发展等问题，希望借助华侨城优势促进城市价值提升。
谈及此次获取地块的开发，华侨城透露，本次地块华侨城将主导开发建设，拟将融入 " 智慧道路系统 "、" 邻里社区配套 "、" 人文艺术居住体验 " 等开发理念。同时，项目拥有住宅、商业、教育配套、体育配套、养老配套等多种业态，华侨城将综合考虑，系统开发，打造品质生活居住区。
华侨城相关负责人补充道，太原目前经济发展水平在二线城市中相对落后，在省会城市中与贵阳、呼和浩特等城市同处于第三梯队。但近两年经济势头良好，整体发展潜力较好。华侨城的入驻，将助力太原市挖掘文化旅游资源、提升市民居住品质，极大提高城市竞争力。
据不完全统计，今年下半年以来华侨城已在深圳、西安、惠州、浙江温州、苏州昆山、无锡等多个城市拿地。今年上半年，华侨城 A 新增土地项目 10 个，新增土地权益面积 138.4 万平方米。
财报数据显示，华侨城 A 在 2017 年新增土地面积 269.11 万平方米，新增规划建筑面积 580.12 万平方米。截至 2017 年末，公司旅游综合及房地产开发业务土地储备 637.15 万平方米，规划总建筑面积 1197.26 万平方米。
此外，据华侨城官网信息披露，2017 年，华侨城集团业绩实现经营收入 801 亿元，同比增长 47.7%，利润总额 191 亿元，同比增长 100%，提前完成了其 " 十三五 " 利润总额 " 翻番 " 的目标，2017 年末资产总额达 3199 亿元。
土地市场降温明显
今年以来，土地市场呈现出整体降温趋势，土地流拍或以底价成交的现象时有发生。
中原地产研究中心统计数据显示，今年 1~7 月，全国房地产市场土地流拍一共 796 宗。其中，一线城市土地流拍共有 13 宗，创下 2012 年以来的新高；二线城市土地流拍一共 154 宗，同比增长 200%；三、四线城市土地流拍合计达到 629 宗，2017 年同期为 284 宗，同比增长 121%。而且一线城市即使成交的土地，也是底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。
就太原来看，去年 " 供不应求 " 的状态已不复存在，企业拿地日益理性。
房天下数据显示，2018 年 1~9 月，太原市共推出各类用地 160 宗，共计 759.7 万平方米；成交各类用地 127 宗，共计 516.8 万平方米，同比增加 68.08%；共收入土地出让金 178.0 亿元，同比下降 16.48%。前九月，太原市各类用地楼面均价为 1318 元 / 平方米，同比下降 26.86%。


数据来源：房天下
在严跃进看来，现在土地市场整体降温了，房企如果有比较好的拿地资金，拿地机会还是比较好的。
宋丁则分析称，此前的土地流拍对太原来讲有些大伤元气，所以此次才大幅降价出让。他表示：
整体来看，太原经济发展比较滞后，急需大规模的城建改造，此次土地出让也是巩固城市发展的结果；其实今年太原楼市还有一个补课的过程，整体房价出现了一定的上涨。
中指院数据显示，9 月太原新建住宅价格指数为 7096 元 / 平方米；国家统计局数据分析，9 月太原新建商品住宅销售价格环比上涨 1%，同比上涨 10%；太原二手房住宅销售价格环比上涨 1%，同比上涨 11%。
记者 | 董青枝编辑 | 林菁晶 李净翰
来源：镁刻地产（微信号：Real-estate-Circle）