成交回暖年轻买家涌入二手市场抄底香港楼价为何易涨难跌？

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2003 年非典期间，香港楼价暴跌 30%，负资产遍布全港。17 年后，新冠疫情对香港经济带来重创，楼市也开始多了 " 劈价走货 " 的新闻。这场疫情，是否会终结香港楼市长达 17 年的不跌神话？
21 世纪经济报道记者翻查数据显示，衡量香港二手私人住宅价格的中原城市领先指数（CCL），由 2003 年 8 月的底位 31.77 点，飙升至 2020 年 4 月 17 日的 174.86 点。在这 17 年期间，香港楼市创下了连续 17 年上涨的纪录，累计升幅高达 450%。
自去年 12 月以来，香港官方楼价指数连跌 3 个月。差饷物业估价署 3 月底公布的数据显示，今年 2 月私人住宅售价指数为 370.7 点，环比下跌 2.1%，并且跌至接近去年 2 月的 367 点水平。过去 3 个月，楼价指数累计下跌 3.79%。
然而，在短暂的下跌后，随着疫情缓和，近期香港楼市也开始回暖。经过第一季度的焦急等待后，香港地产中介苏明（化名）欣喜地发现最近来看房的客户明显多了起来。据他观察，近期看房的主力是一些年轻客户，想趁着最近楼市淡季抄底。
他向 21 世纪经济报道记者透露，最近成交的一位香港本地买家年仅 20 岁，仍是在校学生，在家人的资助下 4 月初以 710 万港元购入了将军澳的一个两房单位，实用面积为 438 平方英尺。
" 父母帮她支付了约 70% 的首付，大部分买家都觉得楼价大幅下跌的机会较小，而且考虑到全球各大央行都在放水，未来资产价格可能继续上升，因此大家都想趁市场低迷，寻找‘荀盘’（指价格划算的单位）。" 苏明表示。
事实上，另一位 80 后香港本地买家也向 21 世纪经济报道记者表示，最近楼市业主加大减价幅度，自己与家人在将军澳密集看盘，" 我们一天看了七八个楼盘，主要目标集中在将军澳，整体预算在 800 万港元以内，卖家的降价幅度一般在几十万左右。"
位于香港新界区的将军澳交通便利，近年来有大量的新盘、次新盘相继推出，而且大部分个案的成交金额在 1000 万港元以下，成为近期二手成交市场的热门地段。根据中原地产的统计数据，在复活节小长假的四天内，将军澳共有 59 宗二手房成交。
自 4 月 12 日起，香港新冠肺炎已经连续数日为确诊病例个位数，4 月 20 日则为零确诊。这使得楼市的天平逐渐向卖方倾斜，有意买房的人们也开始按捺不住了。根据利嘉阁地产研究部数据估算，4 月 18 日 -19 日，全港 50 个指标屋苑共有 1315 个客户预约看楼，环比增加 8.2%，连升两周，并创下 1 月中新冠肺炎疫情爆发以来的 13 周新高。
成交数据也显示暂时离场的买家正在回归。截至 4 月 15 日，4 月香港楼宇买卖合约登记暂录 2569 宗及 199.6 亿港元。业内人士预计，4 月整个月的楼宇买卖将首次突破 5000 宗及 400 亿港元，并创下 5 个月新高。
" 香港私人住宅供应有结构性的短缺，加上低息环境、去年放宽按揭保险适用范围，都为楼价带来支持，因此楼价未必有太大的下调空间。这也是大部分买家的想法。" 苏明坦言。
开发商加快推盘
开发商的推盘节奏一直被视为香港楼市的 " 晴雨表 "，在经过第一季度的短暂休整后，各大地产商们又开始摩拳擦掌准备新一轮的推盘了。
" 踏入第二季，楼市暂时维持平稳，并没有进一步下挫。随着疫情开始缓和，估计发展商将会积极推售新盘货尾，亦会尝试推售少部分全新盘，追赶已经落后的售楼进度。今年第二季度，预计新盘成交宗数有望重新回到 3000 宗以上，开始走出首季的谷底。" 中原地产研究部高级联席董事黄良升向 21 世纪经济报道记者表示。
合景泰富及龙湖集团日前宣布，旗下的九龙东启德尚 · 珒溋项目于 4 月 20 日加推 67 个单位，实际单价较去年 10 月推出单位的定价上调 6.3%。
同时，中国海外的大埔天钻项目将于 4 月 24 日起加推 131 个单位，以招标方式发售。新鸿基地产的屯门御半山二期项目将于 4 月 25 日加推 20 个单位。
会德丰地产常务董事黄光耀 4 月 20 日宣布，旗下将军澳日出康城 OCEAN MARINI 项目加推新一批 51 个单位，将原价加推，最快将于 4 月 25 日开始发售。" 今年楼价未有大幅回落，若疫情持续缓和，交投将回升，在先量后价下，下半年楼价有机会录得升幅。" 他透露，会德丰集团亦部署推售观塘的第 1 期项目，提供 413 个单位，预期在第二季度内推售。
" 近期疫情有稳定迹象，发展商会陆续推盘，但主力发售的主要是 1000 万港元以下的中小型单位及民生盘，目前大型开发商财务十分稳健，不会急于大量推售，他们的主要策略是保价。" 莱坊执行董事林浩文向 21 世纪经济报道记者表示。
失业率上升
香港失业率一直与楼价高度相关，日前，香港失业率已升至九年高位，失业率持续上升是否会对楼价带来压力？
仲量联行发布的一份报告显示，以 1997 年第三季至 1998 年第三季亚洲金融危机期间为例，楼价下挫达 50%，同期的失业率则由 2.1% 攀升至 5.2%。同时，香港失业率于 2000 年第四季至 2003 年第二季期间由 4.4% 升至 8.5%，同期楼价的跌幅则达到约 30%。随着香港失业率于去年下半年持续上升，仲量联行中小型单位资本值亦由 2019 年 7 月高位下跌 6.1%。
仲量联行大中华研究部主管黄志辉表示：" 随着香港经济衰退加剧，失率业上升将会令部分潜在买家对置业却步，令住屋需求减少，并令更多业主选择出售物业，从而令市场向买家倾斜。鉴于疫情持续时间不确定，市场下行风险偏高，因此我们维持 2020 年楼价下跌 10%-15% 的预测不变。"
香港特区政府最新公布的统计处数据显示，，经季节性调整的失业率由去年 12 月至今年 2 月的 3.7%，急升至今年 1 月至 3 月的 4.2%，创下 9 年新高，超出市场预期。相隔一个月，香港失业人数增至 16.2 万人。就业不足率亦大增 0.6 个百分点至 2.1%，是近 10 年来最严峻的数字。
同时，由于失业率飙升，经济前景不明朗，近期一些大幅减价甚至不惜亏损离场的二手房正在逐渐增加，吸引更多的买家入市。例如，位于香港东涌东环 1A 座低层一单位业主因看淡后市，不惜蚀卖物业套现，以 760 万港元沽出。该业主于 2015 年 9 月以 803 万港元买入该单位，四年后出售账面亏损约 43 万港元。
在林浩文看来，" 目前失业或半失业的人口将主要影响小型的住宅单位，但企业生意差，很多中高层收入也受到影响，这将影响他们的买楼以及换楼意愿。整体而言，香港楼市不会出现 2003 年 SARS 期间断崖式下跌，目前业主的持货能力较强，不会出现很多大幅劈价的供应。"
负资产个案或突破 1000 宗
由于楼价下跌，可能导致物业市值低于未偿还金额而出现负资产。香港金管局在今年年初公布，去年第四季负资产个案较前一季度已飙升 1.4 倍至 128 宗。香港媒体抽查了 10 个去年 10 月下旬至 11 月中易手的二手住宅，并参考汇丰银行及中银香港的最新网上估价，发现全部单位的估价相比当时的成交价已下跌 2％-13％。
" 去年 11 月政府放宽按揭借资，一些选择九成按揭购买面积小至 300 平方英尺‘纳米楼’的买家已经跌入负资产，政府将公布的第一季度负资产数字有机会超过 1000 宗。" 香港某地产业内人士向 21 世纪经济报道记者表示。事实上，数据显示，这是近四年来香港负资产宗数再次突破 1000 宗关口。
以沙田第一城一个实用面积为 284 平方英尺的单位为例，买家去年 525 万港元购入，然后在汇丰银行申请按揭贷款，根据新按揭保险规定下最多可申请九成按揭。然而，汇丰银行最新对该单位的估值已大幅削减至 457 万港元，相比当时买入价低 12.95%，这意味着这个单位很大可能已成为负资产。
去年 10 月特区政府施政报告公布，特区政府将放宽按揭保险计划的楼价上限，首次置业人士能申请最高九成按揭贷款的楼价上限，由 400 万提升至 800 万港元，而可申请最高八成按揭的楼价上限则由 600 万元提升至 1000 万港元。
上述人士向记者表示，由于政府放宽首次置业人士的贷款按揭比例，导致高成数按揭比例大幅上升。尤其是一些面积小的纳米楼，近年来开发商主力推售这类单位，出现供应扎堆，楼价抗跌力较差，比较容易沦为负资产个案。
据了解，该计划推出后，高成数按揭的选用比例持续攀升，截至今年 3 月份即措施推行半年后，香港经络按揭客户选用六成以上的按揭成数比例占整体申请的 38%，比放宽按保前即 2019 年 9 月份的 18%，大幅增加 20%，并创下逾五年的新高。
经络按揭转介首席副总裁曹德明向 21 世纪经济报道记者表示，基于风险管理及现时经济面临不确定性的情况下，今年年初香港银行对按揭审批已转趋保守。而在新冠肺炎疫情影响下，楼价亦开始缓缓回落。在持续风险溢价增加的情况下，有部分银行相应地将按揭计划优惠作出轻微回调，包括小幅收紧按揭利率以及现金回赠等。