供给集中爆发一二线“城市圈”楼市回落

阿瓜

（原标题：供给集中爆发 一二线 " 城市圈 " 楼市回落）
对于承接着一线城市溢出效应的城市圈而言，房价上涨时，他们是投资客蜂拥而至的 " 价值洼地 "，楼市敏感时，他们成了随之破裂的 " 价格泡沫 "，祸福相依。
中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2018 年 10 月）》（以下简称 " 报告 "）显示，伴随着房地产市场的调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平，三四线城市、尤其是一二线中心城市圈的周边城市出现了涨速持续回落乃至明显下跌的情况。
报告数据指出，2018 年 9 月，北京、深圳、上海房价环比下跌，其中，上海房价环比下跌 1.8%，与 2018 年 1 月相比，上海房价累计下跌 5.58%，同时，准一线城市与热门二线城市中，天津、成都、武汉、青岛、西安等都出现了明显的价格下跌。
低温过境，来势汹汹，围绕着一线、二线城市圈，原本房价节节攀升、投资客一拥而上的各周边城市楼市逐渐回归理性，数据显示，环京津的保定廊坊、环沪的嘉兴南通、厦门周边的漳州、成都周边的乐山等城市出现了明显的房价下跌，幅度超过中心城市。
价格下跌的同时，一年走到末尾，各城市的开发商面临年终大考，众多新盘、加推密集上市，供给集中爆发，久违的促销、优惠层出不穷，楼市一步步走回供大于求的买方市场。
环沪后花园 " 急刹车 "
" 一次性付清，优惠最高 9 万元，贷款优惠最高 7 万元，先生不要再犹豫了，买到就是赚到，要换做一个多月前，哪有这样的好事？" 温吕明上个月底随看房团参观了嘉兴东方禾悦项目，尽管现场销售给出了很大的优惠力度，他还是想等等看 " 更多选择 "。
据记者不完全统计，从 11 月开始短短不到一周的时间，嘉兴已经有超过 15 个楼盘、3000 套房源公示了预售方案，超过以往一个月的预售数量。
" 这几天中介给我推荐的就有七八个楼盘，我在网上查到的楼盘更多，大概有 15 个新盘，基本上每个板块都有分布，可选择的余地很大，所以我一点也不着急，而且现在的行情等一等应该不妨事吧？" 温吕明在自己的手机备忘录里做了满满的看房笔记，价格、配套、户型等信息一应俱全，他希望自己的第一套房能够 " 一步到位 "。
交通是最让温吕明在意的因素，目前他最中意的是位于南湖区的两个新盘，因为嘉兴高铁南站就坐落在南湖区，而高铁是温吕明每日到上海上班的最主要通勤工具。" 早上起来到高铁站大概十分钟，高铁到虹桥站半个小时，出了虹桥站到公司十分钟，基本上不存在堵车的问题，所以大部分时候，我用在通勤上的时间比住在上海的同事都要短。"
得益于优越的地理位置、便利的轨道交通以及嘉兴市 " 浙江省全面接轨上海的示范区 " 这一定位，如温吕明一样居住在嘉兴的 " 沪漂 " 并不少见，温吕明称，每天早晚高峰期通往上海的高铁上，坐满了西装笔挺的商务人士，而通过网约车平台拼车来往于两地通勤的上班族数量同样可观，" 开车的话是一个小时，我以前都是拼车过去的，很容易拼，但是容易堵车。"
因为地理位置而成了环沪 " 睡城 " 的嘉兴，由于出色的居住环境，与昆山、南通等一样，时常被称作上海的 " 后花园 "。
2016 年，上海的《上海市城市总体规划（2016-2040）》中，明确提出将嘉兴纳入上海大都市圈，提出多项基础设施共建。
也正是在 2016 年，嘉兴的房价开始了大幅上涨，安居客数据显示，2016 年 3 月，嘉兴商品房均价为 6567 元，而 2016 年 12 月，均价涨至 8895 元，涨幅达到 35.45%，同期，上海房价涨幅为 18.94%，2018 年 11 月，嘉兴房价已达到 11377 元。
嘉兴当地一位房产中介马超群对记者表示，上海人是嘉兴楼市的主要消费群体之一，与浙江省内的消费人群几乎持平，" 我们门店的内部记录数据是，除了嘉兴本地人，上海购房人群数量大概占三分之一，浙江省内人群占三分之一，剩下的是其他省外人群。"
不过，马超群表示，近几月的看房、购房人群显著减少，以嘉兴本地人以及刚需 " 沪漂 " 为主，省外投资客几乎绝迹，"11 月这么多新盘上市，基本上一个盘只有一两个外埠看房团，以前可不是这样的，一个盘基本上三分之一是外埠来看房。"
多个平台的公开数据显示，嘉兴房价已经连续下滑三个月。一家房地产五十强企业的嘉兴公司总经理对记者表示：" 由于竞品较多，且目前市场需求不旺，公司在嘉兴的新开盘项目会有较大力度的优惠，总体价格可能会回到去年的水平。"
加速回款 供给膨胀
在众多围绕中心城市的周边城市中，嘉兴并非特例，随着中心城市的房价回调，这些原本的 " 价值洼地 " 骤然告别了 " 开盘即磬 "，与中心城市一样，要在平淡的市场中加速去库存。
据记者不完全统计，多个热门二线城市在 11 月迎来了楼盘的密集入市，且均处于近年来的单月推盘高峰值，如重庆预计新推、开盘楼盘超过 140 个，武汉将有超过 80 个楼盘入市，佛山有超过 50 个楼盘计划推出，成都则有超过 30 个楼盘在一周内取得了预售证，。
成都一家地方房产经纪公司总经理对记者表示：" 已经到年底了，调控政策没有丝毫放松的迹象，年底又有销售上的压力，这个月成都的新盘供应量可能会再创新高，很多盘捂了很久，实在捂不住了，而且据我所知，有回款上的要求，很多项目的优惠力度会比之前还要大，很多周边城市更是这样的，回款是开发商年底的核心目标，其他都得靠边站。"
天风证券发布的行业研报显示，2017 年全年，龙头房企及大型房企回款率为 66% 及 60%，而在 2018 年一季度，这一数据已经下降到 53% 和 52%，在融资环境紧张的情况下，回款是房企现金流的最重要来源。因此，包括万科、碧桂园在内的多家房企已经纷纷表态，今年会将回款率作为最主要的业绩目标之一，郁亮更是曾言，" 如果 6300 亿的回款目标没有达成，我们的所有业务都可以停。"
前述房地产五十强企业的嘉兴公司总经理对记者表示，一二线城市圈中的周边城市更多负担着回款的任务，" 中心城市的楼盘承担战略意义，而且总体价格更为稳健，因此大多数情况下，优惠力度不会那么明显，而周边城市一是前两年拿地数量多，二是成本更易把控，所以各家都会把优惠力度放到很大，特别是鼓励全款，利于回款。"
不仅是开发商的新盘集中供应，各城市的二手房供应量也在持续增加，据记者了解，北京、重庆、南京、杭州等一二线城市的二手房挂牌数量已经连续数月递增，嘉兴、南通等城市圈周边城市的二手房挂牌数量也出现了加速增长的趋势。
克而瑞发布的《2018 年 10 月 29 个重点城市住宅供求比、存量及消化周期》显示，上海、深圳、北京分别以 15%、10%、8% 的库存环比增长比例排名前列，此外，杭州、南京、重庆、厦门、郑州等热点二线城市均出现了库存环比小幅增长、同比大幅增长的情况。
与鼓足马力的加速供给形成鲜明对比的是，城市购房人群的需求趋向饱和，购房热情不复。例如新一线城市中的杭州，在 10 月共计出现了 20 个 " 流摇 " 楼盘，其中包括主城区核心地段的部分主流刚改楼盘，同时，多个楼盘出现 "0 人摇号 " 的情况。
凉意在众多热点城市蔓延，中国指数研究院发布的数据显示，10 月，受监测的 40 个主要城市成交面积环比下降达 5.91%，近六成城市环比下降。而上海易居房地产研究院发布的报告则指出，10 月，北京、深圳、苏州、无锡、杭州、南京、厦门、成都、青岛、金华等十个城市的二手房交易量为 3.9 万套，环比下降 25%，同比下降 9%，成交量创下 48 个月新低。
本文来源：经济观察报