这些城市将陷入5年以上的阴跌，请购房者做好准备！

不要叫我达文西

这些城市将陷入 5 年以上的阴跌，请购房者做好准备！ </b>
作者 | 猫叔
来源 | 猫叔聊地产（ID：maoshuhouse）
财富导读
楼市正经历着一场极度分化的大变局，这些城市将陷入 5 年以上的阴跌。
「正文」
17 年以来，一线城市下跌、二线城市胶着，而三四线城市房价逐渐启动上涨。楼市涨跌规律已经发生不可逆转的变化，深刻而复杂。
这种形势下，购房者无论听信 " 房价还会涨 "、还是 " 房价一定跌 "，这两种观点都是危险的。不管是 " 八年后房子如葱 " 的马云，还是 " 下一轮可能会比这一轮上涨得更高 " 的任志强，这些人都无法给出你准确的趋势判断。
只有极少数人才能敏锐察觉，楼市正经历着一场极度分化的大变局。
先来看几组貌似毫无相关性的消息：
1、10 月 20 日，国家统计局发布了 9 月份 70 个大中城市房价变动情况。在本轮楼市上涨周期长达 40 个月的前提下，北上深作为房价领头羊却一反常态出现了下跌，无论是新房还是二手房都出现了价格持平或者回落的现象。
2、区别于北上深，广州成为唯一上涨的一线城市，这是什么情况？
10 月 19 日，广州住建部发了一则 " 严禁开发企业拆分价格报备 " 的说明。间接解释了广州房价 " 上涨 " 的原因。


因为新房限价，政府不让开发商往高了卖，开发商为了多赚钱捆绑车位、精装修等，采取双合同价格。所以，表面上网签价格低，实际买房的支付成本高。
而广州严禁双合同现象之后呢，允许开发商适度的 " 涨价 "，但不能强制捆绑车位、精装了。表面上网签价格高了，实际买房更便宜了。
这明明是对购房者利好的消息，却被中介解读成 " 广州取消限价 "。


实际上，广州市目前依然 " 严格对新建商品住房开展价格指导 "，规定 " 售价不能高于备案价 10%，半年内不可提出价格上调的申请。"
对就是对，错就是错，
取消就是取消，限价就是限价。
我们要旗帜鲜明的反对中介忽悠群众的无良行径。
铁一般的事实告诉我们：
表面上，广州的数据上涨，实际上，广州新盘打折，购房成本降低了。
至此，一线楼市已经全部处于回调周期了。
3、那么其他城市呢 ?
10 月初，有一篇文章《终于，房子开始吃人了》刷爆朋友圈。作者分别举例了一二三线城市打砸售楼处的新闻，暗示未来全国房价都会大跌，房地产会硬着路，大有和开发商斗争到底的架势。
但作者的举出的售楼处打砸事件，分别是：江西省上饶市、杭州、合肥、厦门。这些城市能代表全国吗？当然不能。
这些城市，多是省会、强二线、强三线城市。他们有一个共同点是：位于东部板块，大多在 16 年开始启动上涨。


想要了解真相，首先你就要经常跑盘，感受楼盘、房源的价格波动和人气，这是最直观的感受。其次，多观察统计数据、查错纠偏，总结规律。这是间接观察。而媒体报道、公众号的文章，只能做辅助性的参考，因为过了好几手。
我根据跑盘感受、数据观察，得出以下结论：
目前的一线市场，核心地段、优质楼盘已经止跌，而地段稍差、远郊、大面积的户型楼盘，价格还在下探。刚需目前就可以买。
省会、强二线城市、环一线周边的三四线，大多正在进入下行周期，比如杭州、青岛、成都、无锡、厦门、东莞、燕郊、嘉善。19 年是进入的好时机。（合肥、郑州处于横盘阶段，苏州二手房成交量增加，有小幅度回暖的趋势。）
沿海或者东部三线城市，比如典型代表金华，成交量走低，房价上涨乏力，大概率迎来下跌。19 年下半年可能是好机会。
以上城市，基本面都比较好、人口净流入、经济增长旺盛，挤掉前期上涨过快的泡沫，未来依然有较为乐观的前景。
我更担忧的，是目前还在上涨的三四线城市。
还是以 9 月份国家统计局发布的数据为例，70 个城市中，59 个城市二手房价格上涨。其中，西安环比上涨高达 6.2%，其次是呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明，涨幅超过 2%。
把这部分区域标注出来，可以看到他们的共同特点是：
处于中西部，
经济相对弱，
房价上涨启动时间晚，大部分是 2017 年
他们是目前房价上涨的主力区域，也是重要的棚改区域。


这一轮的房价上涨，可能真的是中西部三四线城市的最后一波红利了。
未来，中西部的三四线，会陷入漫长的阴跌困境。
什么叫阴跌 ? 就是表面看上去，房价没有下跌，但是可能 5-10 年不会再涨。随着货币越来越贬值，房产价值每年都在缩水。
我不是故意唱衰。
这两天我回了老家。一个贫瘠的三四线小城市。本地年轻人严重流失，大多去省会、一线城市打工，留下来的每月工资只有 2000 元左右。
而房价，因为棚改的间接带动，从 17 年的 3000 元 /㎡左右，涨到 7000 元 /㎡。我大概询问了一下，有能力支付房价的人群，分别是：当地的迁拆户、做买卖的个体户、本地的公务员。而普通家庭要六个钱包、甚至首付也要借钱才买得起房。
当互联网和城市化红利还没体现，当经济、产业还无法推动的时候，三四线的住房、消费已经向一线看齐了。
并不是房价越高的地方越有泡沫。
而是越透支购买力的地方越产生泡沫。
兴业证券的一则按揭贷款违约客户的调查报告也佐证了我的观点。
如果使用画像描摹，银行违约客户往往都是这样的人群：
大多数在三四线城市，尤其是中西部区域，年龄是 20-40 岁之间的买房群体，小企业员工，年薪低于 10 万。


所以，三四线的房价上涨，除了拆迁户是受益方，更多普通家庭不得不借钱买房。
更深一层结论是，三四线房价上涨的时代面临终结。越是经济不发达的地区，省会越出现非常强的吸血效应，三四线源源不断向省会输出人口，经济也就越难发展。只有像棚改这样强而有力的外部力量推动，才能带动房价上涨，当棚改结束之后，人口净流出的三四线也就此沉寂。
不信，请各位回想一下，尤其是老家在中西部、或者三四线的朋友，上一轮房价上涨是什么时候？我老家是 2009 年。
在 9 月线下分享会的时候，我用 " 船至江心 " 一词来形容现在的楼市。
船处于江心是最危险的，向前很难，向后也难。必须战战兢兢、如履薄冰。房地产市场，犹如一艘巨轮。单独的几个利好或者利空政策，是不足以改变行驶方向的。
大家也不必再问我，楼市的拐点什么时候到来了。
对很多三四线城市来说，结束了棚改的红利，再难有什么拐点。
楼市已经彻彻底底被割裂了。
未来的逻辑需要重新定义：
一、人口红利早就在 12 年出现拐点。伴随着老龄化社会的到来，只有年轻人涌入的城市才有未来。而对年轻人的争夺，关乎着每个城市你死我活。
二、未来的发展思路是城市群。一线周边三四线、省会周边的小卫星城依然有机会。不管你认可不认可，主动拥抱城市化，要比被动挨打好。
三、基本面差、没有产业、没有人口的三四线，棚改结束后，无论什么样的利好信息、政策都很难再推动房价上涨了。留一套自住的房子就可以。
四、未来极有可能出现一批经济发展很快、房价涨幅超过一线的明星城市。一线的人口、产业外溢，是他们崛起的重要时机。
市场规律最终会战胜有形的调控之手。
即使，不该涨的城市涨了，最终也要跌回来。
限购的城市按着不让涨，迟早也会涨上去。
最后给大家的建议是：
政策出台都是有目的的，不要盲目相信政策，而是要试着理解政策。
未来不再是闭着眼买入就赚钱的时代，城市的差异性大于具体区域和楼盘。一二线近郊好过三四线市中心。
依然会有一批意想不到的环一线中小城市活下来。请不要用过去的眼光判断未来的发展。傲慢的结果就是丧失机会。
流动性大于一切。买入能出租、有二手市场的小房子，比高端品质、无人居住的新盘要安全的多。
未来一年，一二线做好及时上车的准备。三四线做好等房价回调的准备。
这一轮全国房价涨幅翻倍，目前上涨幅度小于 30% 的城市还是安全的，自住依然可以选择买入。但是投资绝对不建议了。
除非是直接的政策利好，比如购房首付额度降低、房贷利率降低，否则你应当对房价上涨趋势存疑。不要加杠杆，不要盲目冲动投资。
2019 年美国加息结束后，才有可能迎来市场可能的实质性回暖。在此之前，投资者要对市场和政策保持足够的敬畏。
参考资料：
1）2018 年 9 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况：http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201810/t20181019_1628849.html
2）关于广州市进一步规范房地产市场管理的说明 http://www.gzcc.gov.cn/gzcc/zjxw/201810/b87f0f0a62bd470584436fcbf20d3865.shtml
3）兴业证券 - 房地产行业按揭贷款违约系列报告一：违约客户特征 -181008
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