买房就是“接盘侠”？跌幅最大城市的预警

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买房就是 " 接盘侠 "？跌幅最大城市的预警 </b>


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NO. 1｜壹
现在的中国楼市局面，很多人看不懂。
一边维权轰轰烈烈，甚至打砸售楼处，引发群体性活动，一边在很多城市，比如深圳、南京、苏州等，限价新房频频惹发大家哄抢，因为套利，所以不乏购买力。
甚至在南京江北新区一楼盘，上午刚抢着买房，下午就维权。这不是人格分裂吗？
在苏州中心，创历史记录的排队抢房。


而同一个项目，苏州中心也在维权。


其实，都很合理。
正因为 " 新房 - 二手房 " 价格倒挂，存在套利空间，因此，抢房就是提前锁定利润，至少拥有厚厚的安全垫。而维权，是争取合法权益。
这两种行为貌似矛盾，而实则都很理性。
一位开发商朋友深深叹息：这一届买房人大大的坏，不好对付。
NO. 2｜贰
这一波限价买房，并不能看出对楼市的信心。
相反，从中嗅到一些令人担忧的危险气息。这种抢限价房的集体性行为，局部热点反而衬托出大环境的寒凉。事实上，更多趋近于特别是限价房大量存在的城市及地段，严重打压了二手房的成交量。
打个比方，一个板块，新房价格 3 万 / 平，二手房 4 万 / 平，又有多少人会去考虑二手房？ZF 高明的用限价房的诱惑，去稀释掉部分购买力。


现在，在中国的一二线中心城市，9 月二手房成交量大多数城市在连续下跌。
根据云房数据研究中心对全国 100 个重点城市二手房价格发现，9 月份二手房价格整体环比上涨 0.59 个百分点。其中，呼和浩特、南阳、洛阳、临沂、湖州二手房价格涨幅名列前茅；杭州、成都、宜昌、廊坊、青岛位列跌幅榜前五。


本月全国 100 个重点城市中，33 个城市二手住宅均价较上月环比有所下跌，其中杭州下跌幅度最大，跌幅为 2.29%；67 个重点城市仍保持上涨，其中上涨幅度最大的为呼和浩特，涨幅为 3.05%。
下跌最猛的杭州，中心城市中几乎最后一个上涨的，但之前上涨势头异常生猛，犹如浙人的特点，现在也一下子 " 瘟 " 得彻底。
而上涨的是呼和浩特，内蒙古自治区的首府城市，如今在其他省会城市均熄火的现状中，涨幅最大，既是属于它春天行情的到来，也说明房价体系的轮动也接近尾声。
全国 100 城二手住宅价格情况


NO. 3｜叁
目前，全国的新房销售管控非常严，无论推盘量还是价格，都有失真之嫌，并不能作为严谨的研究观察。
二手房相对更能反应供需关系与市场情绪。
看全国房价标杆的北京，曾经和现在发生着什么。从 2017 年 1 月到 2018 年 8 月，北京的房价经历过过山车的变化。


2017.1~2017.4，成交量猛增，成交价也提升明显。金三银四，成交量较大。其中，发生了这样的讽刺事件：有人买房，卖家报价 728 万，从早上 7 点半砍价到夜里 11 点半，最后 745 万成交；
2017.5~2018.3，成交量陡跌，房价也微跌。但环京圈大跌，部分楼盘跌幅惨重，套牢众多投资客；
2018.4~ 迄今，北京房价趋稳，成交量也上来了，月度成交恢复到 1.5 万套左右。龙头北京在一度振荡之后，目前的态势上来了，但力度还不够，明年 3 月是看点。
北京房价的启示意义在于：" 如果觉得人生没什么可以奋斗的动力，那么就去北京看看房子吧 "。
NO. 4｜肆
自从 2017 年 10 月以后，无锡房价猛蹿，进入到 2018 年下半年，其他城市凉凉，无锡的土拍也凉寂，但二手房的房价还是比较坚挺的。
在无锡，金三银四的小阳春效应明显，但金九银十就成色不足，与其他城市相比，成交量总体平稳。10 月份的数据没出来，但成交量可能会稍涨一些。


终极事实还是，房价是一个全国级别的比价体系，以长三角为例，上海 - 南京 - 合肥，一直维持着微妙的房价平衡。
譬如，上海房价 5 万 / 平，南京房价 3 万 / 平，而合肥房价 1.5 万 / 平，大致保持着一种比例。如果某个城市的房价阶段性突出或落后，那么在其后的表现，其他城市会跟着做相应的调整，一番轮动或涨跌后，又维持在这样一种比例。
说穿了，动态的不可捉摸的房价，其实不过是城市价值 / 供需关系的一种实时表达。
房价与城市价值 / 供需关系的概念，犹如天气与气候的区别。一个城市某一天的天气，为之烦恼，为之忐忑不安，其实不如看城市的常规气候，这是可以把握的。
NO. 5｜伍
市场涨跌，楼市动态，无非阶段性风云变幻，不足为奇。
所谓楼市韭菜，并非天生蔬菜，而是被后天培养出来的。往往是牛市迟疑，经过一轮思考，终于鼓足勇气，借够钱、贷足款，一头扎进楼市，带着翻倍的欲望，在 1949 年加入了国军，结果一声 " 解放了 "。
当然了，这种状况像极了 2008 年，2014 年。有这样的三部曲：
房企死于行情；
中介死于成交；
投资客死于杠杆。
1、切勿跟风买卖。当三四线城市房价大涨，涨幅可观，请冷静；
2、大城市的核心地段是优质房产。但核心地段的意思并非是指市中心，而是指创造财富最厉害的地段，有的新城区就是如此。甚至老的市中心反而落后；
3、城市价值是核心，节奏是效率。把握住核心价值，这是关键，其次，一定程度上顺应大势，尽量跟紧节奏，这会带来效率。
4、不要轻言拐点。最低点很难把握，但别人贪婪时，保持适当恐惧，而别人极度悲观时，注重底线的乐观。
END
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