TOD模式引发城市规划变革4万亿市场空间可期

醉后回家

京投发展副总潘长青接受人民网专访。（企业供图）
" 人们不论老小，从工作到生活休闲，15 分钟在这儿都可以解决了。" 日前，京投发展副总裁潘长青接受人民网专访，在他对 "TOD 智慧生态圈 " 未来图景的描绘中，城市人的生活远离了交通拥堵和长时间通勤，变得简单而惬意。
TOD（Transit Oriented Development）是指以公共交通为导向的开发模式，在香港、东京等人口密度大的城市实践中，公共交通范畴主要指轨道交通。而 "TOD 智慧生态圈 " 是京投发展公司提出的商业模式，是以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的一个闭环系统。
作为国内唯一一家以轨交车辆基地一体化开发为主营业务的上市房企，京投发展目前在北京已完成三个典型的 TOD 模式项目——公园悦府、琨御府和西华府，" 从交付面积和项目规模看，我们在全国领先 "，潘长青自信地表示。
解决城市发展难题 TOD 模式市场巨大
近年来，随着国内城镇化的加速发展，大城市 " 城市病 " 也越来越严重。拥堵、通勤时间长、资源高度集中等问题越来越受到城市规划者的关注。在日本东京和香港本岛成功的示范之下，TOD 模式逐渐进入了决策制定者们的视野中，其核心就是对轨道交通沿线土地资源和车辆基地的综合开发。


潘长青在 " 石家庄轨道交通沿线土地综合开发研讨会 " 致辞。（企业供图）
北京、深圳、上海等城市发展领先，土地资源稀缺、轨道交通发达等条件成熟，TOD 模式已经出现了成熟的案例。其他经济发达、人口密度大的城市也紧随其后，或开发、或规划，对轨交车辆基地的开发已经成为趋势。仅京投发展的业务布局就已遍布全国中西部重点城市，潘长青透露，我公司在西安、无锡、郑州、昆明、成都、广州、合肥等城市都已经有项目签约或进行考察。
10 月 19 日，作为 " 石家庄轨道交通沿线土地综合开发研讨会 " 的特邀嘉宾，潘长青在演讲中表示：" 轨道交通车辆基地一体化开发风口期已来临 "。
基于这一市场形势的判断，潘长青为记者算了一笔经济大账——目前全国大约有 80 个城市规划了地铁建设，已经开工建设的有 43 个城市。据此推算，未来车辆基地数量在 500 个左右，开发总市场容量达到 2 亿平方米，投资效益可达 4 万亿元。
京投发展并不是唯一看到这一风口的企业。易居研究院在今年 5 月底发布了《中国城市轨道交通 TOD 发展研究报告》，报告显示，未来三到五年，全国城市轨道交通车辆基地一体化开发将带来约 2.4 万亿平方米左右发展空间。目前，万科、绿地、龙湖、华润等龙头企业已经纷纷入局。
技术研发完善居住环境 产业导入盘活区域发展
京投发展是北京市基础设施投资有限公司（简称 " 京投公司 "）旗下市场化房地产二级开发业务的唯一平台，而京投公司是北京市地铁的业主单位。因此，京投发展相比其他房地产大型企业有其独特的股东背景优势。
潘长青在加盟京投发展之前，专注豪宅建造十余年，他看中的也是京投发展在专业领域的技术能力和市场发展前景。
" 和大企业相比，虽然我们体量小，但专注于这个市场细分领域，不论是从经验、专业技术、人才储备等，我们都有绝对优势。" 他认为，轨交车辆基地一体化开发不同于一般土地开发，涉及到地上地下的安全，在土地规划、园林绿化、交通设计、减震减噪等技术领域都有很高技术要求，需要开发企业有丰富的实践经验。
潘长青以北京西华府、琨御府、公园悦府三个项目为例解释说，作为开发商的京投发展要研究住宅的楼间距要根据地面开发的流动率范围、园林绿化流土层厚度、甚至植物种类和温度湿度等。由于车辆基地的咽喉处（车辆进场出入口）条件所限，只能以园林景观建设为主，琨御府小区和公园悦府小区就分别建成了一万多平米和五万多平米的专享绿地。
他特别提到了京投发展的 "TOD 智慧生态圈 " 概念，强调产业的导入和对接。他透露，石家庄政府在座谈会上就很重视 TOD 模式和产业的结合，建造城市综合体，并把它建成一个区域的中心。TOD 模式开发未来很有意义，对政府、对企业、对普通的业主都会非常有好处。而且日本的发展也证明了这一点。" 多赢的事总是会有一个很好的发展 "。他表示。
目前，国内成熟的 TOD 模式开发区域都在搭建综合的业态模式。以京投发展为例，轨交车辆基地的开发规模在 50 万到 100 万平方米之间，覆盖三公里范围之内。同时导入养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换、科技等产业，最终形成完整智慧生态体系。此外，为了发展整个区域的活力和业态，京投发展已经开始自营物业。
对于 TOD 开发的思考
因为城市土地稀缺，大城市的地铁站附近更是寸土寸金。TOD 模式是国内城市开发的一个新思路，但也面临一些有待解决的问题。
作为业内人士，潘长青提到了他的两个思考：交通设计和土地开发。
在讨论 TOD 模式时，不少城市和地区也引入了 "P+R" 模式（Park and Ride）概念。也就是说，在地铁站附近，修建小汽车的停车场和自行车停车场，是一种循环的交通的模式。但潘长青认为，小汽车能否作为规划重点值得论证和思考。他提倡绿色出行和慢行系统，通过地铁最快速地到达某地，然后发散出去。" 当然最好是人们步行一公里就可以 "。他认为，这还要看城市的具体情况，和整个城市的规划布局。
他的另外一个思考是关于土地开发模式。
日本地铁周边的物业以及香港地铁上盖的开发在城市规划上都十分典型。" 香港港铁是做得最好的 "。潘长青认为，港铁的开发模式和它的开发收益值得借鉴。
规划一条地铁线路时就应该考虑是否要建设 TOD，在哪些地点建设，其技术分析、城市发展分析、交通环境评价、安全评价等问题需要一体化考虑。如果前期能够进行一二级联动将更有利于轨道物业开发的顺利实现。
" 希望每个项目都做到没有遗憾，尽可能在前期策划和规划的时候，就把后期所有可能面临的问题都能解决。" 他表示，轨道物业开发是一个新领域，但也会让都市人的生活更美好，未来充满想象。
来源：人民网 - 房产频道