今年的黄金周假期你还在看房？其实楼市有点凉

醉后回家

过去十年，中国楼市受经济环境和政策影响，呈现短周期的波动。不过这两年，所谓的 " 金九银十 " 被淡化，九、十月份不一定是楼市最热的时候，" 金九银十 " 反而有可能行情冷淡。
就像今年的秋季，无论是购房者、房产中介还是开发商，都多少感受到了市场的凉意。而在国庆假期，多名中介反映看房的情况与平常没有区别，并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。
房产中介因落差太大转行
今年国庆假期，40 岁的北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家，连休五天。他并不着急回北京，因为手里一个着急签单的客户也没有。
由于看房的人不多，张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口，一边闲聊，一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间，他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。
对于这种落差，已经离职的房产中介、35 岁的杨琳也有同感。今年国庆长假，她在唐山专心经营自己的一家宠物店，不谈楼盘，不谈房价。
2016 年十月，她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘，杨琳凌晨三点起床给客户排卡，一直排到第二天晚上九点，才拿到 2000 多号，而房源一共只有 1000 套。
那段时间，各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和 " 一日一变 " 的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的 2016 年下半年，杨琳卖掉了 70 多套房子，一口气赚了近 300 万，" 那种感觉就像中了彩票一样 "。
但 2017 年 3 月突然出台的新政迅速锁住北京楼市的交易量，环京楼市也受到冲击，在之后长达一年多的时间里，杨琳几个月才能卖出一套房。北京市统计局数据显示，2018 年 1 月至 8 月，北京市商品房销售面积同比下降 32.8%，其中住宅销售面积同比下降了 22.7%。
房价也大幅回调，杨琳经手的房子中，香河孔雀城 2017 年年初最高卖到 2 万多 / 平米，今年九十月份的实际成交价只有 1 万多 / 平米，接近腰斩。很多中介因为落差太大纷纷离职，她自己也转行开起了宠物店。
北京向来是楼市的风向标，在这次全国范围的波动中，其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线，从一线到三四线城市，楼市轮动升温，又相继趋于平静。国家统计局数据显示，8 月，全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势，环比分别下降 7.5、3.9 个百分点。
" 北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州，包括大都市周边，比如廊坊，这些调控严厉、市场前期已经降温的城市，在九十月份都没戏。" 易居研究院副院长杨红旭说。
在新房限价政策的影响下，二手房更能反应市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据，100 城月度挂牌价环比下跌城市个数，今年 3 月至 5 月都是每月 19 个，6 月 25 个，7 月 19 个，而 8 月则骤增到 47 个。
" 调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下行的苗头。" 中原地产首席分析师张大伟说，" 房价调整正从点到区域扩散。热点城市楼市逐渐降温，当前的购买力很难再支撑市场继续冲高。"
房子降价后业主愤怒 " 维权 "
越来越多的楼盘进入降价行列，开发商打折促销的力度远高于前两年。
9 月，品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折，住宅 8.9 折、商铺 6 折起；泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予 7 折优惠；阳光城则开启 " 千亿攻势 " 特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。
人的心理总是微妙而复杂的，房价涨，买不起房的人不高兴，房价跌，已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经，他们抱怨自己买贵了，开始 " 维权 "。
泰禾的合肥院子项目，当初开盘时售楼处火爆，可是就在刚刚过去的中秋小长假，合肥院子选择将某栋某个户型降价 4000 元 / 平方米促销，随即引来老业主堵住小区门口，拉横幅维权。
不仅合肥，北京、杭州也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价 40 万，结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商 " 胡乱定价，欺骗业主 "。
有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降价，而是抱怨买不到房。当时，几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号，尽管中签率只有个位数，他们仍然乐此不疲，因为坚信 " 买到就是赚到 "。
这种信心不是没有道理。回顾近 10 年的房地产市场，虽然中间经历过多次起伏，虽然在 2008 年、2011 年、2014 年，全国也出现过非常明显的楼市降温，当时也有购房者开始所谓的降价维权，但从大趋势来看，房价始终是向上攀升的。
对此，从业 8 年的北京房产中介张强深有体会。2010 年 4 月，为遏制房价过快上涨，北京出台新政，首次提出限购，楼市开始降温。那时张强入行不久，刚刚做成人生的第一笔房产交易——石景山区老山西里一套五十多平的小两居，每平米价格 7000 多元。
之后的几年，他看到了北京楼市 2010 年低迷、2011 年抬头、2012 年飙升、2013 年平稳、2014 年降温、2015 年回暖的过程，又经历了 2016 年的猛涨和 2017 年的急落。经过大大小小的波动之后，现在老山西里的房子每平米价格 5 万多，比八年前翻了六番。
只是这一次波动之后，张强似乎不那么乐观，他觉得未来房价不会暴涨了。" 我们这行主要看国家政策的脸色，现在政策收得太紧，以后钱没有那么好赚，2016 年的好日子可能不会再来了。" 他说。
开发商思考怎么 " 活下去 "
在房产中介还怀念 " 好日子 " 的时候，开发商已经开始思考怎么 " 活下去 " 的问题。
9 月下旬，房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会，会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实，在更早些时候的南方区域 9 月例会上，万科董事会主席郁亮就说过：
" 万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。"
生存本来是一个企业的底线，耐人寻味的是，在今年的秋天，郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁，" 限制非常多，已经超出了当初的研究。"
楼市调控层层加码，从一线城市扩展到二三四线城市，从限购到限售、限价，从限商贷到限公积金贷款，从限土地拍卖到限房企融资，仅靠旧有的模式，房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。
最让郁亮担心的问题之一是 " 回款 "，他说，" 当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做的不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。"
销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源，也是赖以生存的血液。在 2018 年年初开始收紧房企融资的政策背景下，如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力，不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。
事实上，今年恒盛地产被爆违约后，天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。
"2018 年将是房企最近 4 年资金压力最大的一年。" 张大伟说，" 从 2016 年‘ 930 ’开始，全国一二线城市严格调控，融资收紧，在这种情况下，房企的资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但继续拿地的压力逐渐增加，对于非优质地块的积极性持续降低。"
房企拿地开发的欲望正在消退，今年以来，土地溢价率持续下降，土地流标数量骤增，与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。
中原地产研究中心统计数据显示，2018 年，热点城市土地溢价率基本在 10% 左右，明显低于 2015-2017 年平均 30% 的溢价率。2018 年 1-7 月，全国流拍土地接近 800 宗，二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达 200% 和 121%。
" 从开发商内部交流情况看，大家都注意到市场上两个调整迹象：一是促销行为增多；二是土地流拍增多。对于明年的指标，一些开发商已经表示不再提高增长。" 新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时说。
除了市场数据，持续一年多的房企改名潮也让人不得不多想。9 月 13 日，保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司更名为 " 保利发展控股集团股份有限公司 "，就在同一天，深圳市万科房地产有限公司正式更名为 " 深圳市万科发展有限公司 "，都去掉了 " 地产 " 二字。
从去年开始，除了万科和保利，已有恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾 10 家房企去掉了名字中的 " 地产 " 二字。
虽然有分析称更名的意义主要在于企业定位的升级，促进多元化业务的发展，但人们仍然会猜想房地产市场是不是真的遇到了问题。
2018 是楼市拐点还是新起点？
楼市降温的背后是政策的推动。前段时间，呼和浩特打响了退出去库存的第一枪。
8 月 24 日，呼和浩特宣布 " 全面停止房地产去库存调控措施 "，成为第一个告别去库存的城市。不知是巧合还是有意设计，在 2014 年的上一轮调控中，全国率先取消限购的也是呼和浩特，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。
四年之后的现在，多数城市已经不存在高库存的问题，有的甚至库存紧张。易居研究院监测数据显示，2015 年以来全国 100 城库存规模持续下跌，截至 2018 年 8 月底，100 城库存规模相当于 2011 年 11 月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。
反应库存规模的一个指标是库存去化周期。" 库存去化周期的合理区间为 12-16 个月，低于该区间则说明库存规模偏小。2018 年 8 月，100 个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为 9 个月，这也意味着市场仅需 9 个月的时间就能消化完这些库存。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
杨红旭表示，基本上可以认为，全国东中部和部分西部的大多数三四线城市，住宅去库存都已完成或近尾声，宽松政策应该 " 收兵 " 了。
以湖北为例，中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》刊文称，湖北省 79 个市、县中，平均消化周期小于 6 个月的有 29 个，小于 8 个月的有 47 个，占 60%。
王玉玲认为，近年来，随着棚改货币化进度提速，三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时形成了新的住房供给能力，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场呈现过热苗头。
" 货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。" 她建议。
货币化安置是安置棚户区居民的方式之一，另一种是实物化安置，即政府分配安置房，给棚户区原住户居住。2015 年之后，伴随着去库存的要求，货币化安置成为主流。拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子，这在某种程度上催升了楼市的热度。
7 月 12 日，住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市，拆迁之后不给现金了，只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。
就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去 4 天，长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。
谈到短期楼市，杨红旭说，开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情，开发商所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月，也会调头下行。
回顾近 10 年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是 2008 年，受全球金融危机影响，另一次是 2014 年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。
这一次，既有 " 坚决遏制房价上涨 " 的表态，又有限购限贷限售限价的调控政策，既有反炒房专项整治行动，又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税，调控力度空前之大。
2018 年是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到 5 年、10 年之后，我们才能看清。