降价潮、维权潮、退房潮来袭，2018年中国楼市丑闻缠身？

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◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  路口大爷
楼市的成色确实变了。
一个月前的匹凸匹维权潮已经成为历史，新的维权潮又来了。
经过 2017 年的兵荒马乱、夺命狂奔，2018 年的楼市丑闻缠身。
最近，各地的售楼处一片 " 火热 "，但这一次不是因为 " 金九银十 "。从北京上海到杭州合肥，从顶级豪宅到普通小区，维权事件正在数十个城市密集发生。
从生产端、产品端到消费终端，今年房地产链条上的各个环节开始集中爆发维权潮，形成三支庞大的队伍。
01
确认过眼神，你是要接盘烂尾楼的人
第一股维权潮的主力，是在 " 生产端 " 接手了烂尾楼的业主。
无锡的金盛华彩荟，开发商三度延迟交房。2016 年房价首度破万、土拍激增 68.42% 的风光还历历在目，哪能想到今天就成了烂尾楼生产线。


重庆大足区新天地楼盘，已经把投诉递交到了市长信箱，" 楼盘烂尾，政府…… "。


部分开发商的资金链似乎不堪一击。不幸断裂者剩下一地烂尾楼，损害了购房者利益。
那些以 " 高周转 " 为傲的公司，也频发工地事故，卷入了 " 夺命 " 风暴中。据媒体公开报道梳理——
6 月 24 日，上海奉贤区碧桂园项目售楼处出现模架坍塌，1 名 51 岁的工人被混凝土压死，9 人受伤；
7 月 02 日，安阳市中华路碧桂园在建工地发生火灾；
7 月 19 日，淅川市碧桂园工地发生火灾；
7 月 26 日，六安市碧桂园建筑工地发生坍塌事故，导致 6 人死亡，1 人伤情危急，2 人伤势较重；
8 月 06 日，大连市龙湖天琅别墅在建工地起火；
9 月 14 日，郑州市融创天璟园项目的工地上发生坍塌事故，2 名工人被土堆掩埋死亡。
……
碧桂园喝鸡血誓师，富力地产不让睡午觉、荣盛要求部分员工晚上 11 点后下班……
谁还记得普通砂浆需要 8-10 个小时才能凝结的道理。一切就是为了快快快。
在这样的基础上盖出来的住宅，质量到底会怎么样？


02
已证实：这两年你会买到史上质量最差的房
第二股维权潮的主力，是在 " 产品端 " 入手了低质楼的业主。
经历了万人抢房的史诗级战争后，今天的楼市一地鸡毛。
从年初开始，就不断有业内人士断言，这两年买到的房屋将会是史上质量最差的。就连房企大佬也开始劝人别买房。
2018 年博鳌论坛上，绿城的李军苦口婆心：
" 这两年是中国房地产业最糟糕的两年。我们看到了市场的疯狂，但我一直劝我的同事们在这两年不要买房，很多同事想不明白，觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是，这两年买到的房子可能是最差的。"
开发商们果然不负所望，交付季即维权季。
今年闹出最大新闻的业主，来自当初千人摇号抢房的成都。
7 月 25 日，成都正处夏日，烈日炎炎，上千人走出空调房把成都市房管局团团包围。这些业主来自 50 多个不同的楼盘，意见却很统一，开发商要 " 返还公摊部分精装费用 "，因为——按套内算三千八一平，实际上装修花了不到一千，室内精装不合格。


而给你一个五星级享受的某司，这两年估计造出了最多的 " 无星级 " 楼盘。有媒体统计，碧桂园项目出现问题的城市超三十个，轻则建材粗糙不合格，重则如同杭州萧山项目，坑基坍塌，导致紧邻的三层小楼成了危房。


一向以品质著称的龙湖地产也在一场大雨中现了形。龙湖长城源著项目曾经是北京的网红楼盘，而 7 月份几场大雨之后，这个坐落长城脚下的项目出现了地面塌陷、外部楼梯断裂、墙体渗水等多种质量问题。
现场的维修人员说：" 这个工程确实有点赶。" 开发商们究竟是有多心急挣钱？






当然，质量维权不再是普通中产业主的专利，最近连高端楼盘、豪宅的业主也都不得不跑出来。
9 月 8 日华润邀请全体业主进场参观北京昆仑域项目时，这些富人全都傻眼了，还有业主当场气哭。
举个小例子——


红色手工砖变成了网格布 + 涂料。


宣传册上有多美，现实就有多可笑。这个帝都著名的豪宅项目，实力演绎了 " 卖家秀与买家秀的差距究竟有多大 "。50 余名业主聚集华润北京总部要求退房。
9 月 11 日，深圳湾大名鼎鼎的顶级豪宅恒裕滨城二期业主，在上个月刚刚收房，这个月就拉起了横幅：
湾区墙纸发霉标杆，恒裕滨城二期；
湾区严重漏水标杆，恒裕滨城二期；
湾区栏杆摇晃标杆，恒裕滨城二期；
30 万的嘉格纳冰箱被换成了 3 万的博世……
这年头，你不上一两次街，都不好意思说自己买过房。
03
他坚决遏制房价上涨，你坚决抵制房价下跌
第三股维权潮发生在消费端，混着一些没有契约精神的投机分子。
先是杭州沦陷。最近，杭州滨江未来海岸二期降价 40 万，先期业主气不过，大闹了起来。" 不是说亚运会之前一直涨吗！"


再是合肥沦陷。泰禾的合肥院子项目，当初开盘时售楼处火爆，如今从 21000 降至 16000，调整幅度 26%，业主堵住小区门口，拉横幅维权。


接下来通州沦陷。通州一楼盘售价从去年 8 月份的 40000 降到今年的 22000，房还没到手房价就跌去了一半，第一批购房的业主把售楼处围得水泄不通。
中国人迷信 " 房价只涨不跌 " 的神话，享受买房必暴富的 " 不灭定律 "。房价涨的时候，从来没有人吭声，一旦开发商因为销售低迷祭出降价、折扣、买房送车等优惠政策时，老业主们就极容易心理失衡，他们会骂开发商无良，他们会要求退还血汗钱。
很多还没上车的刚需，正打着等房价下跌的算盘，焉知买房的业主们拼了命也要死扛。
" 稳住，我们能赢！"，这就是这帮人的信念。
04
谁也别笑话谁，谁都逃不掉
" 谁也别笑话谁，谁都逃不掉 "，这句话是李军对业内人说的话，但用在任何一个参与这两年楼市赌局的人，一点也不为过。
2018 年在楼市上演的维权大片，导演有这么几个：
1. 房企去杠杆。
去杠杆没有错，但去杠杆引发的连锁反应却出乎多数人的意料。房企资金链紧张，没能继续借到钱的房企只能破产跑路，留下一摊子烂尾工程。
而不甘缩小规模的开发商只能拼命加速拿地、建房、成交、回笼资金，发明出一套 " 高周转 " 模式，结果导致工地频出事故、房屋质量堪忧。
2. 限价。
限价政策压缩了开发商的利益，导致开放商控成本，降低精装房的质量。而一二手房房价严重倒挂，不少 " 想占便宜 " 的购房者会忽视质量风险，盲目抢购。
像千人维权的成都，也是全国限价限得最厉害的城市，倒挂程度从 4000 元到 10000 元不等，会算数的都知道买到即赚到。
不过，利益空间被大大压缩的开发商是不可能让利的，更不可能把标准放到当初预设的水平，所以偷工减料的事情也就再正常不过了。
3.  投机心理。
维权潮的出现一方面确实是楼盘质量有问题，但另一方面也是市场参与者缺乏契约精神和风险承担意识的表现。
很早以前，东四环某项目的论坛上有一位业主发帖提出绿化率不达标的问题，呼吁其他业主们共同找开发商寻求补偿，结果无人呼应，还被另一个业主指明：" 请楼上业主认清形势，不要小事搞大，弄得楼盘贬值，得不偿失啊！"
这样的怪事只能是发生在楼市的暴富时代。现在楼市进入调整期，越是早期入市的投机者，就会越重视维权问题，希望通过挑毛病、把问题闹大的方式寻求开发商补偿差价或者退房。
05
周期拐点
这一轮楼市遇冷，已是不折不扣的事实。
作为风向标的首都，北京市统计局发布的最新数据显示，今年 1 月至 8 月，北京市商品房销售面积为 354.2 万平方米，同比下降 32.8%。其中，住宅销售面积为 266.3 万平方米，同比下降 22.7%。
楼市预期正在发生深刻变化。上海、厦门、广州等多地楼市打出降价、折扣，仍难以转手，一二线的市场价已经阴跌。
春江水暖鸭先知，开发商比普通能更能提前感知到楼市拐点的到来。当万科的郁亮喊出以 " 活下去 " 为最终目标，碧桂园要转型做机器人，前十大房企纷纷改名只余两家留有 " 地产 " 相关的字眼时，你就该知道，风向的确变了。
接下来，请做好拐点到来的心理准备。
趋势难逆。比起闹售楼处，楼市投资者或许要多向 A 股股民学习一下。遇事，如何淡定的精神。
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