中国楼市两大信号清晰浮现

飞雨起仓皇

编者按：本文来自华尔街见闻，作者：廖志鸿，原标题：《两大信号清晰浮现 中国楼市实际上已经在 " 转凉 "？》36 氪经授权转载
全国性的房地产去库存周期已经接近尾声，后续楼市调控政策轮番加码，楼市出现土地大规模流拍、一线城市重现 1 成分期首付、特价房等下行信号。
但是，国家统计局数据显示，8 月 70 城房价环比涨幅创两年最高，仅厦门微跌，呈现普涨局面。业内专家分析称，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性 " 失真 "，市场其实已经在 " 转凉 "。
1 成分期首付重现一线城市</b>
深圳和广州楼市近期重现一成首付，以折扣之名行降价之实。
据每日经济新闻报道，以深圳大鹏新区一个住宅楼盘为例，其目前在售 93-124 平方米 3-4 房的住宅，不仅价格较之前有所下调，还推出了分期首付的付款方式。一名销售人员告诉记者，其楼盘的均价大约在 3.7-3.9 万元 / 平方米，" 最近降价了一些，最开始 93 平方米基本都在 3.9-4.1 万元 / 平方米左右。"
" 备案价没有变，但折扣会多一点。" 上述销售人员表示。
如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是，业主首期只需付完一成首付，为 33.8 万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。
深圳一些楼盘则推出了部分特价房源，" 现在没有降价，都是以特价房源的形式放出来。" 龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了 20 套左右的特价房源，"82 平方米的特价单位总价在 302-310 万元之间，最开始是 330 万元左右。"
此外，《每日经济新闻》记者近日实地调查发现，广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位，以折扣之名行降价之实，有楼盘降价幅度近 20%。部分开发商为加速回笼资金，降低购房门槛，一成首付重出江湖。
与此同时，调控下楼市乱象丛生，双合同屡禁不止，部分楼盘为加快签约进度，拒绝公积金贷款，商业贷款折扣力度高于公积金贷款，引导购房者选择商业贷款，加快资金回笼。
土地流拍节奏加快，一二线城市 " 地冷价跌 " 现象明显</b>
销售和资金压力，使开发商在拿地上更加谨慎。东吴证券认为，近期，全国各地土地流拍事件频现，流拍节奏加快，一二线城市 " 地冷价跌 " 现象明显。
据东吴证券统计，截至 2018 年 8 月底，全国已发生土地流拍 807 宗，累计流拍建筑面积达 7954 万平方米，是去年同期数额的 7.3 倍。
整体看来，2018 年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在 500 万平方米以上，6 月以来更是突破千万，土地流拍节奏不断加快。


值得关注的是，从各月流拍情况看，三四线城市整体呈稳步下跌态势，而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。8 月，二线城市发生土地流拍建筑面积达 691 万平方米，占全国总额的 38.59%，此数值较年初增长了两倍有余。
从地域分布看，河南省流拍数量居首位，2018 年 1-8 月已超百块，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省。总体上，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。


土地流拍现象并非首次出现，2011-2012 百城住宅用地曾出现流拍高峰，2014-2015 又有一阵土地流拍潮涌起，2018 年地产市场流拍再现，且流拍建筑面积及流拍率不断抬升，达到历史高位。


2011-2012 年，伴随着购房成本的提高以及市场限购、限贷等政策的相继出台，房产市场一度处于低迷状态，百城供应土地价格处于相对低位，而土地供应量却处于高峰位置，市场推地情绪高涨，土地流拍持续恶化。
2014-2015 年，房产市场土地流拍率小幅攀升，流拍潮再次涌起。土地供给过剩，而楼市销售低迷，导致市价下跌，成交量大幅萎缩，库存增加，开发商拿地意愿疲弱。
2018 年，土地流拍历史再现，加剧市场降温。东吴证券认为，本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地，原因如下：
一是，调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。
2017 年以来，地产调控继续加码，" 供给侧 " 改革积极推进，土地市场土拍政策频出，限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。
特别是在一二线城市，房价调控压力较大，出让土地条件愈加严苛，对于房产开发商的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，开发商不得不谨慎拿地，才使得多处地块无人问津。
二是，融资环境趋紧，资金压力增大。
一方面，供给端土拍政策不断收紧，供给结构优化调整；需求端购房调控力度空前，居民杠杆上升，供需两端齐发力使得依靠销售回款的房企资金来源面临上限。
在融资环境不断趋紧，资金走向受到严格控制的市场大环境下，房企融资明显趋弱。
另一方面，考察近年来房地产行业的资产负债率变化，上升趋势明显，2017 年年底达 78.18%，较 2016 年提升近 2 个百分点；同时，由于前两年大规模发债，地产行业应付债券数额 2016 年以来持续暴增，偿债压力空前。资金多方承压，开发商拿地积极性被严重打压。


房价或存在结构性 " 失真 "，市场其实已经在 " 转凉 "</b>
据路透社测算，今年 8 月 70 个大中城市新建商品住宅价格指数，同比升 7%，连涨 35 个月，且涨幅为一年最高水平；从环比看，8 月新建商品住宅价格指数上涨 1.4%，连涨 40 个月，创下 2016 年 9 月以来最高水平。
国家统计局数据显示，8 月，70 个大中城市中，一、二、三线城市新房价格，环比涨幅整体较上月有所扩大，二、三线城市房价环比出现明显上涨。
4 个一线城市新房价格环比上涨 0.3%，涨幅比 7 月扩大 0.1 个百分点；
31 个二线城市新房价格环比上涨 1.3%，涨幅比 7 月扩大 0.2 个百分点；
35 个三线城市新房价格环比上涨 2.0%，涨幅比 7 月扩大 0.5 个百分点。
从同比看，二线城市新房价格上涨 8.6%，涨幅比去年同月扩大 0.6 个百分点；三线城市新房价格上涨 8.3%，涨幅比去年同月回落 1.0 个百分点。
在二三线城市中，新房价格环比涨幅较大的有无锡，3.4% 的涨幅为 70 城之首；徐州以 3.3% 的涨幅紧随其后；济南、唐山、秦皇岛、襄阳和南充均涨超 2.5%。
二手房市场中，8 月，一线城市二手房价格同环比均现回落，二三线城市则继续回温，涨幅较上月有所扩大。
4 个一线城市二手房环比持平，涨幅比上月收窄 0.2%；
31 个二线城市二手房环比上涨 1.3%，涨幅比上月扩大 0.3 个百分点；
35 个三线城市二手房环比上涨 1.4%，涨幅比上月扩大 0.3 个百分点。
据21 世纪经济报道，针对 8 月份普涨的 70 城房价，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，统计数据存在结构性失真。
杨红旭认为，部分热点城市房价环比上涨的原因，是今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，这只是结构性因素。而且，国家统计局数据显示二手房价上涨，与链家等市场机构数据形成一定反差，杨红旭认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。
中原地产首席分析师张大伟表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。" 现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。"
最能感受楼市 " 凉意 " 的应属厦门和海南。华尔街见闻此前提及，作为 70 城中唯一环比下跌的城市，纵览一手房环比、二手房同环比三项指标，厦门都属 70 个城市中最惨。8 月，厦门二手房环比和同比齐齐下跌，环比跌幅 0.3%，同比跌幅则接近 5%。
三亚和海口两城环比增速滑坡，三亚 8 月新建商品住宅销售价格指数环比 0.1%，较前值 3.7% 大幅回落，海口 8 月新建商品住宅销售价格指数环比 0.9%，远不及前值 2.3%。
据中国基金报援引数据显示，在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。
一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示：8 月广州全市二手住宅过户 6603 套，环比上涨 2.5%；成交均价为 24280 元 / 平方米，环比下跌 6.2%。
上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据：上海 8 月二手住宅成交量 12985 套，环比下滑 3.32%，成交均价 38052 元 / 平方米，环比下跌 2.13%。
就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示：8 月深圳二手住宅过户 7208 套，环比上涨 3.10%，成交均价 55011 元 / 平方米，环比下跌 1.95%。
二手房成交量下降最多的则是北京。据贝壳研究院 Real Data 数据统计：8 月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少 20.9%；不过价格仍未明显回调， 8 月北京二手房成交均价为 63227 元 / 平方米，环比上涨 0.8%。
热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据：厦门、青岛、杭州、成都分别下跌 8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨 0.42%。