买房的契税越晚交越有利？你可能给后续房产交易埋了个雷

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李斌的工作坐标在广州，2016年10月在广州市海珠区购买了一套个人居住的商品房，2017年8月，李斌收楼并搬进去新房居住。由于听朋友说，房子的契税晚点交无所谓。于是，李斌把交契税的钱用于投资炒股。直到2019年11月才去缴纳契税，2020年1月办理房产证。2020年2月初，由于换工作，李斌要迁去北京，便打算把房子卖掉，到房产中介放盘，中介一看他的房产证，再问契税的缴纳时间，说你的房子购买不足2年，需要全额缴纳5%的增值税，税负比较高，现在受疫情防控影响，市场不景气，可能没能那么快成交。
李斌一听就急了，说我这套房子住进去都超过2年了，怎么说没购买没超2年呢？
中介告诉李斌，个人房产交易征税，对购买是否满2年的认定，是按照契税完税证时间和房产证时间孰先确定的。
李斌听了，很懊悔当时没有详细问清契税缴纳的相关规定，虽然推迟点缴纳契税可以获得资金使用好处，但却对购房时间的确认带来了影响，有点得不偿失。

结合上述这个案例，在这里，笔者要着重强调：
基于房子后续交易的考虑，契税不是越晚缴纳越好
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条和第九条的规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
但是，实际中，对于购买商品房的业主而言，经常是等到要办房产证了才去申报缴纳契税，存在延后申报的情况。
很多业主认为，钱是我的，税款是国家的，能晚点缴纳，实质上相当于赚到了。这导致很多业主对新购商品房契税申报不重视。殊不知，晚点去申报缴纳契税，实质上影响了对其购房起始时间的认定，对后续住房交易是否征收增值税有很大影响。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）的规定，个人住房转让征收增值税的规定如下：
（一）在除北、上、广、深4个城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，年征增值税。
（二）在北、上、广、深4个城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
从上述政策来看，购房时间是否满2年，对房产交易是否征收增值税有决定性影响。
个人购买商品房的起始时间认定，根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发【2007】33号）的规定，以房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
综上，如果购买的商品房是用来自住且没有计划出售的，那么晚点缴纳契税没有问题。但是，如果购买的房子未来有出售的计划，那么，建议尽早去申报缴纳契税。
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