市场酝酿深度调整北京二手房议价房源降价占比92%

出海渔人

上海易居房地产研究院此前发布的《2018 年上半年 10 城二手房市场报告》显示，截至 2018 年上半年，受监测的 10 大城市二手房累计成交约 34.3 万套，同比下降 20%，降幅较 1 至 5 月收窄 2 个百分点。报告监测的十大城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，涵盖了一二线热点城市。
市场调整态势仍在延续。
据我爱我家集团研究院数据统计，8 月北京全市二手住宅共网签 15036 套，环比 7 月上涨 1.4%，基本持平。5 月北京二手住宅网签量突破 1.8 万套后，6~7 月市场逐步进入持续降温通道，虽然 8 月份网签量止跌企稳，但从市场实际签单量来看，降温仍是北京二手房市场的大趋势。
二手房市场持续调整
综合多家发布的数据看，受楼市调控政策持续从紧、市场需求紧缩的影响，自 5 月以来，二手房市场一直处在持续下跌的降温通道中。其中，成交量环比明显下滑，绝对水平降至低位，均价趋稳，整个市场的成交节奏持续放缓。
贝壳研究院 Real Data 数据库显示， 8 月北京全市二手房网签量为 1.5 万套，环比基本持平，同比增加 95%。6-8 月链家实时成交量环比持续明显下滑，8 月降幅达 20.9%，仅次于 6 月降幅。成交绝对水平略高于 2017 年 12 月水平，与 2018 年 5 月成交峰值相比下滑 46.2%，同比增加 41.4%。核心 500 盘零成交占比近 3 月持续环比上升至 10.8%。
我家我家数据统计，8 月份我爱我家在北京区域达成的实际合同签定量，环比 7 月减少 19.2%，这是自 5 月份实际签单量冲高后，连续第 3 个月回落，市场持续降温趋势明显。
我爱我家集团研究院分析认为，以目前北京 800 万套左右的存量房、2% 的年换手率来看，单月 1.5 万套左右的交易量仍在既不过热也不过冷的合理区间运行，但是受当下实际签单量持续萎缩，以及 9~10 月中秋国庆长假的影响，预计 9~10 月北京二手房市场交易量将持续萎缩，" 金九银十 " 不再。
成交量下跌的同时，房价也处在稳步调整中。据我爱我家集团研究院数据统计，8 月，我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交均价为 57302 元 / 平米，环比 7 月下跌 3.1%，同比 2017 年 8 月下跌 6.5%，同环比同时下降。
在今年 4~5 月份北京二手房价短暂回升后，6~8 月份北京二手房价进入波动期，这与 "317 新政 " 之前的连续上涨，以及 "317 新政 " 后的连续下跌有着明显的区别，这说明市场正进入盘整期，房价在新的政策环境、市场环境和供求双方的博弈下寻找新的平衡。
北京二手房房价已经持续 3 个月小幅下调。就麦田房产统计数据来看，8 月二手住宅成交均价环比上月下降了 1.9%，挂牌均价环比上月略微下降 1.1%，价格小幅下调与买卖双方价格博弈有较大关系。麦田房产首席市场分析师张叶松表示，回顾近几个月市场，可以发现，北京二手房市场在 5 月达到近一年来交易高峰，与此同时，价格较年底低位也有小幅上涨，业主挂牌价格也有小幅追涨。在这样的市场环境下，买方群体选择理性观望，等待业主下调价格。由此也就出现了 5 月份之后的几个月交易量小幅下滑、价格微降的市场走势。从目前走势来看，买卖双方表现都非常理性，市场处于稳定正常波动的周期。
从区域来看，8 月北京西城区二手房价仍是最高，超过 10 万元每平米，东城、海淀、朝阳、丰台、石景山等城六区次之。从环比 7 月的涨跌幅度看，大兴、通州、石景山、房山、昌平、朝阳、东城的成交价格都在回落，其中大兴区跌幅最大，达 10.9%。丰台、海淀、西城、顺义的成交价格上涨，下跌区域明显多于上涨区域。
降温还将持续
降温是市场的整体趋势。
从新增房客源情况来看，目前新增客房比为 2.1，处于近一年来的较低水平。由此也可以预测，接下来价格还将有小幅的下滑。8 月，麦田房产北京二手房新增客源量环比下降 2%，新增带看量和上个月相比基本持平。由客户量和带看数据可以看出，8 月客户活跃度和上个月相当。8 月，麦田二手房新增房源量环比上升 6%。
根据麦田房产成交房源价格监测数据，8 月份买方整体议价幅度（客户议价 = 成交价 / 最后一次报价 -1）为 -4.6%，连续 3 个月买方议价空间相同。
另外，在双方议价中降价房源比例达到 92%，和上月相比降价房源占比相当。其中，降价幅度在 5% 以内的成交房源占比为 54%，较上个月下降 3 个百分点。与此同时，降价幅度在 5%-10% 的成交房源占比为 32%，较上个月上升 2 个百分点。麦田房产首席市场分析师张叶松指出，从降价幅度占比走势可以看出，高议价空间成交房源占比有所增加，可见对于急于出售的业主来说，面对并不十分活跃的市场，在交易中让价更能促进交易达成。
我爱我家集团研究院分析认为，需求的萎缩，交易量的持续下滑，是导致房价小幅回落的主要原因，9~10 月需求量和交易量的持续低迷，或将引导房价继续小幅回落。但与 2016 年市场需求旺盛推动价格不断上涨、2017 年政策调控严厉致使价格连续下滑相比，当前北京二手房市场在楼市调控持续从紧从严、自住型首置和改善的刚需合理缓慢释放的情况下，未来北京二手房价或将在现有基准上小范围内震荡波动，较大幅度的连续上涨或下跌都将很难再现。
贝壳研究院院长杨现领表示，6、7 月市场成交下滑的主要原因是由于供需在 3-5 月期间集中释放后于近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响，3-5 月市场成交量明显持续增长，这在一定程度上透支了后市需求，所以近两月新增需求降至 2018 年以来低位。此外，在调控依旧从紧的情况下，面对持续降温的市场以及房地产税等诸多不确定性因素，买卖双方信心不足也致市场继续下行。
值得注意的是，降温不仅北京，其他城市也处于盘整中。上海易居房地产研究院 9 月 7 日发布《上海 2018 年房地产市场 8 月报》显示，8 月份，上海二手住宅成交约 1.35 万套，环比下降 3.4%，同比上升 17.4%。1-8 月上海二手住宅累计成交约 10.9 万套，同比上升 3.7%。整体来看，上海二手房成交自 2017 年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近 6 年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，金九银十难以出现。
（编辑：黄锴）
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