市场比你想的还要凉，北京二手房8月成交深度下滑

黑寡妇蜘蛛

古人有云：分久必合，合久必分。同样的，涨久必跌，跌久必涨，这也是房地产市场长期发展的必然，二手房市场当然也难逃这样的命运。
从今年三月以来，北京的二手房市场逐渐重回降温通道。8 月，二手房市场更是出现了深度的回落。这种下滑的趋势，我们从中介门店经纪人的工作状态中便有迹可循。
北京朝阳区双桥附近一中介门店经纪人表示："5 月那一阵，电话咨询、预约看房以及正式签单的客户很多，有时候甚至还要加班加点的带客户去看房。而到了 7、8 月，无论是二手房卖家还是买家的数量都在较之前减少了，门店冷清不少！"
只是北京二手房市场变得冷清吗？非也 ! 全国多地二手房市场都出现了类似情况。


上海易居房地产研究院此前发布的《2018 年上半年 10 城二手房市场报告》显示，截止 2018 年上半年，受监测的 10 大城市二手房累计成交约 34.3 万套，同比下降 20%，降幅较 1 至 5 月收窄 2 个百分点。报告监测的十大城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，涵盖了一二线热点城市。
其中的深圳因 7 月末出台 " 商品住宅 3 年限售 "" 暂停企业购房 " 及打击 " 假离婚真买房 " 等堵漏政策，8 月成交出现较显著下滑。
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近日，贝壳研究院 Real Data 数据库显示，北京的二手房买卖市场从 5 月中下旬开始至 8 月底一直处于降温通道中，其成交量环比明显下滑，绝对水平降至低位，均价趋稳，整个市场的成交节奏持续放缓。
数据显示，8 月北京全市二手房网签量为 1.5 万套，环比基本持平，同比增加 95%。6-8 月链家实时成交量环比持续明显下滑，8 月降幅达 20.9%，仅次于 6 月降幅。成交绝对水平略高于 2017 年 12 月水平，与 2018 年 5 月成交峰值相比下滑 46.2%，同比增加 41.4%。核心 500 盘零成交占比近 3 月持续环比上升至 10.8%。




通过贝壳研究院 Real Data 发布的数据可见，北京整个二手房市场的成交量趋缓，出现回落，整个市场不像之前那样一路高歌。这样的局势预示着，北京二手房楼市 " 金九 " 现象恐难再现。
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分析认为，近期全国多地的二手房市场的回落离不开两大因素：
一是房产市场的走向和中央的调控政策息息相关。最近几个月以来，房产政策在不断收紧，全国各地开启严格调控模式。
自 6 月底以来，住建部等七部门在北京、上海等 30 个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击对象有炒房团伙、黑中介、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。此次行动将持续到今年 12 月。


7 月 31 日，政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
二是供需不平衡，大量需求在前期提前释放，导致二手房市场供需增长乏力。
以北京为例，贝壳研究院院长杨现领表示，6、7 月市场成交下滑的主要原因是由于供需在 3-5 月期间集中释放后于近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响，3-5 月市场成交量明显持续增长，这在一定程度上透支了后市需求，所以近两月新增需求降至 2018 年以来低位。
此外，在调控依旧从紧的情况下，面对持续降温的市场以及房地产税等诸多不确定性因素，买卖双方信心不足也致市场继续下行。


有分析认为，二手房成交量的连续下跌表明北京二手房市场或者说北京楼市基本已处在一个整体成交相对稳定的状态，可以说在一定程度上回归到‘房住不炒’的住房需求本源。
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面对二手房市场普通降温的发展形势，以及对于传统上 " 金九银十 " 销售旺季的影响，业内有一些不同的声音。
部分专家认为，往年 " 金九银十 " 的局面今年将很难再出现。比如，金融研究院高级研究员杨芹芹表示：" 短期种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计‘金九银十’，很难重现。"
思源地产首席分析师郭毅则认为：" ‘金九银十’并不是市场需求的高点，而是到了这个节点，房产企业为了完成业绩目标，加大市场供应，可能有部分企业为了完成业绩做出让步降价，这样的情况更多地会出现在三四线城市中。"
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