50 万年薪 vs 1000 万房产

zhmzh

最近在思考一个有趣的问题：
A 有 1000 万房产和一份不超过 10 万年薪的普通工作；B 有 50 万年薪但没房子（或者老家有套不超过 100 万的房子，算是和前面那个普通年薪相对应吧）。你想做 A 还是 B?
我的第一直觉是选 50 万年薪。反正以我在的杭州为例，有两三套房产就差不多能达成 1000 万成就，这些人毛估估不少。但年薪 50 万比较难，刨去互联网和金融其他行业几乎做不到，正常行业混的比较好的人税后收入不会超过 30 万。按照物以稀为贵的原则，既然 50 万年薪更稀缺，显然应该无脑选。
但现实中我估计大部分人会选 1000 万房产。因为即便你有 50 万年薪，想买一套 1000 万的房产也很难。假设房价不涨的话，不吃不喝 20 年才能攒出来。按揭的本质也差不多，差不多一辈子买一套房的节奏。A 是开局一套房，B 是一辈子一套房。傻子都知道怎么选了。
这里面是两个逻辑在打架。
选 1000 万房产的是资产逻辑。每年 50 万的现金想要攒出 1000 万资产来太难了。
选 50 万年薪的是现金流逻辑。目前大部分城市的租售比不超过 2%，那么 1000 万房产可以折算为不超过 20 万的现金流。A 这个房子不管是自己住还是租出去，本质就是获得了不超过 20 万的现金流，加上工作赚的 10 万，一共是不超过 30 万，远远低于 B 的每年 50 万现金流。
作为价值投资者，我显然更加支持现金流逻辑。空有一堆高估值资产（例如估值在 50PE 以上的国内房产）而没有现金流，结果就是舍不得去国外旅游、舍不得买最新款的 iPhone、吃不起好的馆子、买不起好车、也没钱去做高收益的投资，总之就是享受不了高质量的生命，意义在哪里？
何况所有高估值资产都有均值回归的可能性。虽然我不觉得房价这几年会降，但放在几十年的长度来看必然均值回归，持有的意义在哪里？
……
但是 A 有一种稳赢 B 的方法。
那就是把房子卖掉，1000 万拿到以后放在最稳的私人银行理财里面，一年大约有 6% 收益。这样 B 每年会有 60 万利息收入，10 万工资收入，合计 70 万。这样就能在资产和现金流两方面双杀 B。
比资产，A 有 1000 万，B 最多 100 万（老家一套房）；比流动性，A 每年 70 万，B 每年 50 万。
另外 A 还有一种稳稳赢一半的方法。
把 1000 万的房产变成 500 万房产和 500 万现金，现金购买银行理财，假设也是 6% 收益。
这时候比资产，A 有 1000 万仍然秒杀 B；比现金流，A 有 10 万房租收入，30 万利息收入，10 万工资收入，加起来 50 万，和 B 打成平手。
你们肯定注意到了，上面这个现金流模型中有两个关键变量。一是租售比，二是无风险收益水平（银行理财利息）。
房价不变而租售比上去了，A 怎样都能秒杀 B；而如果无风险收益下降，A 怎么折腾都在现金流上玩不过 B。
但租金是受人均收入制约的，从目前看整体不降就不错了，所以租售比很难上升。而无风险收益水平未来则肯定会慢慢降到 3% 以下。
到时坐拥 1000 万房产的 A 会发现，无论自己怎么折腾，在现金流一项上肯定会输给 B。
周末脑洞，你们看了笑笑就好。反正也不会有人真去卖房子换成其他高收益资产的。
来源：刘备教授

feinaiji

我小时候也经常考虑，以后要上北大还是清华

分ァ开后(り痛

谁说高质量的生命一定要国外旅游、好吃好喝好馆子、最新的iPhone才算？10万年薪和50万年薪的工作强度和时间是一样的？10万年薪的工作个人时间会相对多一些，读几本好书、锻炼锻炼身体、打打游戏、陪伴陪伴家人朋友，怎么看都比50万年薪的996要高质量，何况还有一套1000万的房子。这题想都不用想，选房子。

王丽云

把1000万的房子换成两套500万的房子，自己住一套，租出去一套，最稳

appeal

刘备教授想问题真简单

分ァ开后(り痛

我就不能把1000万的房换成一套500万的，然后500万去理财？