投资房产？先跟我一起算算房子持有成本

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最近，本地又开了一个火盘，102 套房源，2000 多客户交了 20 万意向金，哇塞，我一个人傻钱多的闺蜜 W 也蠢蠢欲动，把我约出来帮她盘算盘算到底买不买。对了，W 看中的房子是 121 平米，单价折后 8300 左右。
首先 W 纠结的问题就是如何付款。她有 3 种选择：a. 全款。b. 公积金上限贷 50 万，那么首付 50 万。c. 首付 30 万，剩下 70 万商业贷款。我饿的建议是 C。
因为 W 平时的投资组合回报率是超过了商业贷款利率，所以我果断建议她先划掉 A。至于 C 选项比 B 选项的优势～首先，首房首贷的指标一定要珍惜，且作为投资房 W 计划是证满 2 年就卖掉，不打算长期持有的房产就不要动用一辈子只能用两次的公积金贷咯。至于公积金贷款利率和商贷利率的差距，经过核算，完全可以用少付的 20 万首付款理财收益去填补。其次最大限度的保留现金在手，能够帮助 W 在接下来的几年里迅速积累第二笔现金，抓住下一次投资项目。再次，W 两口子缴纳的公积金比较高，商贷的月供对他们来说完全没有压力。第一个问题顺利解决。
第二个问题，也就是关键问题，这个房子值得投资吗？想赚钱，房子要涨多少钱？根据房产商的交房时间和房产证满 2 年出售税比较低的政策，很容易知道 W 如果买下这套房，最快能在 2022 年 12 月出售，也就是 4.5 年后。一项投资行为，不计算成本，空谈投资回报，那肯定是耍流氓。什么？你说投资成本不就是购房款 100 万么？图样！OK，让本姑娘好好给你算算。
总款 100 万，首付 30 万，按揭 30 年，月供 4660
首付 30 万如果没有买房，你是不是会拿去理财？OK，4.5 年损失理财收益 30 万 4.5 年  复利 8%=10.8 万
你每个月交的 4660 里面，只有 660 是还贷款本金的，4000 是支付利息的（瑟瑟发抖），OK，4.5 年按揭里面的利息部分：40004.5 年 12=21.6 万
4.5 年期间，你一共支付了按揭款 25.1 万，如果没买房，你每个月拿出 4660 去做个基金定投什么的不好么？OK，损失理财收益 25.14.5 复利 8%2=4.5 万（懒得解释为什么除以 2）
最后，既然是投资回报，那么咱们就应该从  到  对吧，OK，维修基金 + 购房办证税费 + 乱七八糟各种费比如物业费 + 变现交易税费 + 变现中介费 >8 万（别跟我说有些费用下家付，咱们这里算的是房子市场价值，下家付人家也是默默给你算到价值里面）
所以 2022 年底，房产持有成本 =100 万购房款 + 银行利息 21.6 万 + 损失收益 15.3 万 + 税费 >145 万，145 万 121 平 =1.2 万 / 平
也就是说，姑娘，您这房子现在是 8300，到 2022 年底如果能涨到 12000 一平米，您保本了，作为一个购房的行为，我认为就是失败了，不过理财收益是有的，跟你现在做的差不多。如果你希望通过买房赚钱，或者说赚到比理财更多的钱，那么房子得涨超过 12000，你才有赢面。
最后一个问题，还买不买？哦，这个别问我，我不是预言家。不过我个人认为作为 4 线城市，刚刚经历了政策性的房价翻倍，接下来几年，房子应该是涨不动了，所以我不买。你买不买，你随意。