投资购房势头凶猛！70城房价反弹！如何有效遏制房价上涨？

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来源：苏宁财富资讯
作者：苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任 黄志龙
最近一段时间，房租飞涨引发社会各界热议，但房价上涨的压力却丝毫未见缓和—— 7 月份全国 70 个大中城市房价再度全线反弹，住建部、各地方政府不得不重披战袍，贯彻落实 7 月末中央提出的" 坚决遏制房价上涨 "的调控要求。
为何在严厉的调控举措之下，老百姓的购房热情依然高涨？

70 个大中城市房价全线反弹
首先来看全国房价的最新形势。国家统计局发布的数据显示，7 月份全国 70 个大中城市二手住宅价格环比连续正增长：
一线城市在 2017 年小幅下跌之后在今年连续 7 个月环比上涨；二、三线城市房价走势基本同步，从未出现明显下跌，且在 4 月份以来环比涨幅再度明显回升，7 月份二、三线城市房价环比涨幅分别达到 1.1% 和 1.2%（参见下图）。


另外，在 70 个大中城市中，7 月份房价环比上涨城市数继续保持在 66 个的高位，下跌的城市数仅为 4 个。由此可见，全国范围内房价上涨压力依然较大，调控形势严峻。
在此背景下，7 月 31 日中央政治局会议针对房地产调控提出" 坚决遏制房价上涨 "，这一表述与此前多次表述—— " 遏制部分城市房价过快上涨 " 和 " 切实防止房价反弹 " 有着明显不同。
等到 8 月 7 日，住建部在沈阳召开房地产工作座谈会，提出加快制定住房发展规划，同时对楼市调控不力的城市坚决问责。而此前不久，住建部针对投机炒房、房地产 " 黑中介 "、违法违规开发商和虚假房地产广告等市场乱象进行专项督查，并列出 30 个先行开展督查的城市，约谈调控不力的城市接近 20 个。住建部的发文明确要求，" 对开展整治行动不力、人民群众投诉较多、房地产市场违法违规行为较严重的地方，要加大督查力度。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，要坚决问责。"
截至 8 月 21 日，根据不完全统计，山东、湖北、浙江、福建、云南、黑龙江、吉林、贵州、重庆、河南等 10 省制定了督查和专项行动的工作方案，30 个城市中已有佛山、广州、兰州、昆明、合肥、无锡、深圳、宁波、武汉、宜昌、成都、杭州、北京、重庆、苏州、贵阳等 16 个城市出台了督查行动的具体举措。
热点城市投资性购房比例大幅攀升
为何这一轮史无前例的调控举措，仍无法拽住房价上涨的缰绳？
除了各种分析和研究讨论较多的土地、棚改、人才政策等因素外，一个新的趋势或原因可能被大多数分析所忽略，那就是：与 2008-2015 年房价波动周期相比，本轮房价上涨周期中，新进入购房者的购房目的已由满足刚性需求和改善性需求为主，向投资性需求为主发生根本性转变。
根据中国家庭金融调查与研究中心对全国 16 个热点城市（北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州）4 万户家庭持续十年的问卷调查数据，以下两方面趋势值得关注：
第一，首套购房者占比快速下滑。反映到数据上，表现为新购房行为中，首套房占比持续下滑，新购房为第二套或第三套及以上住房的比重持续上升。其中，2008 年新购房中，首套房占比为 70.3%，到 2015 年平稳下滑至 51.1%，但在最近三年这一比重则快速下降，2018 年一季度已降至 30.8%。相反，二套房和三套房以上的购房者比重急剧攀升，其中今年一季度三套房及以上的比重已上升到 25.4%，较上年提高了 10.4 个百分点，二套房购房者比重也上升到 43.8%，过去三年内上升了 9 个百分点（参见下图）。



第二，投资型购房行为占到一半以上。从更为直接的购房目的看，过去十年内，刚需型购房比例逐年下降，改善型购房比例稳步上升，投资型购房比例则快速上升，这一趋势在最近三年表现得尤为明显。2008 年 -2015 年，投资型购房占比由 19.6% 平稳上升到 27.7%，2016 年以来则快速上升，今年一季度已达到 50.3%，改善型购房占比也上升到 17.8%。相反，刚需型购房人群的比重则下降至 31.9%（参见下图），这一变化趋势与上述首套房购房比重快速下滑的趋势基本吻合。


居民把房产当财富保值的首选目标
为何在房地产调控如此严厉、房产税征收的政策预期十分明确的情况下，居民投资型购房的比重仍出现大幅攀升呢？
在笔者看来，至少有下述两方面因素值得关注：
一是资本市场持续低迷。虽然 2017 年 A 股市场出现了结构性牛市行情，但 2018 年以来，在中美贸易摩擦、金融强监管和经济形势再度回落的共振影响下，国内股市持续下跌，其中，与居民部门持股市值密切关联的沪深 A 股流通市值，从 1 月 23 日的 47.9 万亿元缩水到 38.5 万亿元（参见下图），沪深 300 指数跌幅接近 25%，股市再度成为居民保卫财富不缩水的伤心地。


二是居民境外投资渠道受阻。2015 年 -2016 年居民 " 蚂蚁搬家 " 式地投资海外资产的行为，在 2017 年受到越来越严格的监控。这使得 2018 年 4 月份以来，人民币汇率即便出现较大的贬值压力，官方外汇储备都没有出现明显的下降，银行代客结售汇也没有出现大规模的逆差（参见下图）。


此外，P2P 爆雷潮、资管新规落地执行等新趋势也使得居民财富对这些资产避而远之，最后造成的结果则是房地产销售额和销售面积在严厉监管之下强势反弹，2018 年 1-7 月住宅销售额同比增幅回升到 16.2%，销售面积回升到 4.2%，而且二者的增速裂口再度走阔（参见下图），这说明房价上涨压力依然较大。


反映到居民总资产的结构上，可以看到，房地产在整个居民金融资产、非金融资产中占据绝对主导地位。根据广发证券估算，2017 年末中国居民总资产规模为 387.24 万亿元，其中房地产为 202 万亿元，占比高达 52%，存款、银行理财产品分别占比 17% 和 8%，持股市值仅为 17.9 万亿元，占比为 4.6%。


综合来看，在房地产调控持续加码政策环境下，全国特别是核心城市房价仍面临较大的上涨压力，这可能与今年以来居民资产配置渠道缺乏有关，加上房价长期持续上涨的历史经验，使得核心城市住房成为居民投资型购房的主要区域。
如何扭转这一趋势，使得 " 房住不炒 " 的理念能真正落地，以下两方面政策取向值得考虑：一方面应打破房价刚性上涨的长期预期，通过房产税、空置税等政策增加投资型住房的持有成本；另一方面还需要拓宽居民财富的投资渠道，控制货币购买力快速下降的预期，降低投资型购房对房价上涨带来的压力。
      编辑 : 陈霞、杨娜