低调的无锡，又开始暗流汹涌了

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最近无锡有些不太平
沸沸扬扬的各种社会性事件，仿佛在诉说着无锡这座城市的 " 不幸 "，一次又一次的意外进一步放大了大家聚焦的目光

而前段时间，根据新一线城市的排名，无锡也意外出局，昆明取而代之
可能很多人会问，一直以来异常低调的无锡，现在到底怎么了
而今天我想带大家扒一扒这座城市，看看无锡这座城市，最真实的底色究竟是什么样的
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无锡地区的历史非常悠久，但作为地级市，其实无锡的历史并不长，相对于苏州、南京等 " 存在感 " 比较强的江苏城市而言，同样经济发达的无锡却往往显得有些 " 低调 "
从汉初开始，无锡始终是县，从宋朝开始隶属常州，直到 1927 年无锡县才直属江苏省，换句话说，无锡曾被常州统管了千年
从常州府独立出来的无锡，仅用了不足百年的时间，就发展为全省乃至全国民富程度最高的城市
当然，无锡的幸运除了自身的努力外，还离不开上天对无锡优越的区位眷顾
往东紧邻江苏第一强市苏州，距离中国第一强市上海不足 100 公里，往北面为中国黄金水道，再加上京杭大运河和太湖水系，竟然有高达 7 条主要航道，已开通营业航运线 221 条



另外，在苏州目前还没有开通机场的情况下，在无锡新吴区的苏南硕放国际机场是华东地区的国际性空港，而且无锡站为华东地区三个客货特等站之一
也正是由于这种极大的地缘优越性，再叠加苏南模式的巨大威力，无锡是江苏省继苏州、南京之后，第三个 GDP 破万亿的城市，成为 " 万亿俱乐部 " 中的一员，即便放在全国范围内都可以算是佼佼者
虽然城市的 GDP 常年低于苏州和南京，但无锡的人均 GDP 却异常的高，650 万的人口，2018 年的人均 GDP 达到了 2.6 万美金，全江苏排名第一，高于苏州，哪怕是放到全国范围看，也仅次于深圳
一个城市的富裕程度或许 GDP 能够反映一二，但真正能看出民众富裕程度的，还是得看人均 GDP
民富的无锡，给了自己相当多的底气和自信
不仅如此，从整个产业布局看，全球 500 强企业中已有 101 家在无锡扎根落户，连续深耕 10 年的物联网产业，渐渐成长为具有 2000 亿总产值的产业，走在了全国物联网产业的最前沿，被称为物联网之城，已经连续举办了三次世界物联网博览会

虽然城市 GDP 还不错，民富程度也相当够，但让人意想不到的是，无锡的整体房价却与经济存在着明显的倒挂


02
相较于无锡还算不错的经济面和人均 GDP，无锡的房价似乎被低估的有点不可思议




整体的新房成交均价仅 1.5 万元 /㎡，应该说，相比于苏州最近一年的进击，上海一直以来的高扬，无锡的房价可以说是很良心了

形成无锡低房价模式的，有几个很核心的原因
一是无锡对于房价的调控措施是很犀利的
什么意思
无锡 ZF 针对房价上涨是有很强的危机感的，在 9 月份的时候，在无锡房价没有上涨压力的情况下，无锡就将公积金贷款额度从原先个人最高贷款额度由 50 万调整到了 30 万，家庭的最高贷款额度由 80 万调整到了 60 万
说实话，这样的公积金调整政策对于注入楼市的资金量而言，影响是极其有限的，但这种对于市场预期的调节，却是实实在在的降低了
你投入了一颗石子，却引发了湖面的整体旋涡
也正是因为调整了相关的预期，无锡接下来的土拍市场也都不是很理想，从 10 月起的多地连拍，就像一盆冬日里的冷水，浇的无锡直打寒颤

整个无锡的土拍市场，9 块地有 5 块地以底价成交，3 块地因无人报名取消挂牌，仅一块地有溢价成交

还有一点不能忽视的是无锡流入人口的不足，导致了整体的需求量缺乏，对于房价的助力作用有限




注：图表来源于公众号 " 锡楼 "
2018 年较之 2017 年，无锡的整体净流入口为 2.15 万人，在江苏省内，无论从增量还是增速来看，都弱于南京、苏州、扬州及徐州这四个城市，仅排名第五
人口这个引擎，就像普照的阳光一样，影响着万物的生长
你看近 2 年人口迅猛增长的西安，深圳，广州等城市，伴随着的除了城市基础设施的不断扩容，另一个明显的作用就是房价的急速攀升

无锡的人口压力很大的一个因素在于优质高校的缺乏，一共 12 所高校，除了江南大学是一本 211，太湖学院是三本外，其余学校都是大专院校
省内的南京和苏州就不要对比了，整体的差距还是很明显的，哪怕是跟徐州比，无锡的高校资源也是处于劣势的

种种因素的叠加，导致了无锡整体的价格的相对平稳了，哪怕是经历了前 2 年的一轮涨幅，当前的无锡的楼市其实又再一次进入了平稳的整盘期


03
如果从内部窥视的话，经过 15 年后的行政区划调整后，目前无锡分为 5 区 2 县，分别为梁溪区（由南长区、崇安区、北塘区合并而成）、滨湖区、锡山区、新吴区、惠山区、宜兴市和江阴市（由于宜兴和江阴自成体系，较为独立，因此不在此讨论的范围内）




注：图表来源于公众号 " 真有好房 "
梁溪区—落寞的中心城区

在一般人的认知中，主城区由于沉淀了交通、教育、医疗等资源，整体价格应该是最贵的，但是这样的认知在梁溪区是不成立
很多人可能不太理解，为什么作为无锡的主城区，商圈的繁华和地铁一二线的穿城而过在此交织，再加上锡师附小、连元街这样的名校资源，梁溪区的价格却便宜的有点不可思议，1.6 万的价格可挑选的范围非常的广泛
事出反常必有妖，梁溪区价格低洼很核心的一点就是整体的环境确实不容乐观



类似这样的老城区在其他城市也确实都或多或少的存在，但像梁溪区这样大规模存在的，也确实不多见



滨湖区—夜空中最亮的星

作为无锡市区域版块内占地面积最大的一个区，滨湖区整体占地面积达到 600 平方公里，整个区域的特点有两个
政府行政机构的搬迁带来了海量的资源，与此同时，无锡也是环太湖建设最明确的，环太湖进行重点发展也就意味着整体的区域将接受到多重资源的诸多辐射
作为无锡房价的担当，滨湖区在短短 2 年内房价攀升明显，特别是太湖版块，从 1 万多翻倍到 2 万多的比比皆是，绿城、融创等高端楼盘直接拿出了 3 万 + 的城市封面价格

最近几年，随着金融街、融创文旅城的兴起，雪浪小镇的兴建，特别是湖底隧道的兴建，将直接在滨湖区打通苏锡常的任督二脉，新的流量渠道在此崛起

在滨湖区，你能感受到无锡未来的房价天花板将只会在这里存在

新吴区—科技园整体落位

大家所熟知的硕放航空机场就在这里落位，再加上最强大的外企产业布局，是江苏唯一首批入选中央 " 千人计划 " 海外高层次人才创新创业基地的开发区，各类科技示范园区在这里一一扎根



新吴区的整体房价虽然经历了一轮小幅的涨幅，但从目前看来，由于有着强大的产业依托，新吴区从整体看依然是值得深耕的地方
毕竟千万不要小觑码农和程序员的购买力，上海的唐镇、东莞的松山湖的房价就是最好的证明
惠山区—北拓的连接枢纽
惠山区其实才是真正的无锡本元所在，其前身就是江苏省无锡县，江苏省第一个亿元镇、第一个亿元村、第一家中外合资企业均诞生在惠山
从内部资源看，惠山其实是非常强劲的，教育资源有名校省锡中学，商圈资源是万达，交通资源就是地铁一号线，但 1.3 万的均价让惠山成为了无锡真正的 " 洼地 "

当前的无锡，给我最大的感受就是正在下一盘大棋，这盘棋的名字就叫" 南进北拓 "

往南就是一路高歌猛进到太湖新城，去抓宜兴，往北就是沿着惠山，去连接江阴，对于这个百强县的 TOP2，无锡自然要投入更多的关注度
外联江阴的城际轨道交通 S1 已正式开工建设，一期工程的起点站是无锡的地铁 1 号线底站堰桥站，终点是江阴的澄江路，对江阴进行南北贯通



这对于江阴而言，是个巨大的机遇，对于惠山区来说，抓紧赋能做好与江阴更好的衔接工作，其实也意味着一个新的起点
当然，惠山区还是存在少量不限购的区域的，通过实地调研，更多的其实是一种刚需的自然溢出，还并不存在大规模的炒作，随着交通版图的逐步到位，整体的版块价值在未来还有较大的提升空间
锡山区—经济不够，资源补位

锡山区有着整个无锡最大的流量入口，就是无锡东站，由于到上海实在太方便了，这里也聚集了大量的商务人士，每天 50 班车次且能 28 分钟到达上海虹桥火车

也正是围绕着东站这样的巨大 IP，无锡政府在这里规划了锡东新城，也吸引了大量的人在此买房
在今年高考过后，随着天一中学吊打整个苏州的教育，围绕天一的学区房源价格也迅猛上涨，而天一的小学和初中本部，恰好就位于锡山区



受到天一这样一个大 IP 的影响，当前锡山区整体的供求比是最低的，1-10 月新房只供应了 6800 套，但却整体成交了 9100 套，供求比仅 0.77

换句话说，就是在锡山区，房子是不够卖的




无锡市的居民幸福感，在学区房的价格面前，陡然提升
04
当然，以上并不是无锡房价的全部，我还有几点想要跟大家分享的
无锡的市场目前已褪去喧嚣，变得更加成熟了
如果你认为最近无锡土拍成交价格的低迷会带来持续性的房产交易价格走低，那你很可能会出现形势上的判断失误
这次的土地流拍或是底价成交，很重要的原因是，起拍价定的太高了
比如在今年 4 月份，惠山张村 2 号地块，最终的成交楼面价是 10324 元 / 平，但此次开拍的惠山村 3 号地块，差不多的区位配套，起拍楼面价高达 10350 元 / 平
短短半年时间，起拍价格与成交价格几乎齐平，因此，此次的土地流拍，并不能解读为市场的遇冷，相反，代表了开发商更加的冷静，整个无锡市场变得更加成熟了
当然，从整体的行情看，无锡下阶段的市场应该会逐步走高，上半年拍出的高价地，到了下半年，也将陆续入市了，从而整体抬高无锡市场行情

品牌开发商对于无锡的偏爱，近乎执着
融创、万科、中海在无锡的重仓非常厉害，由于要深耕，因此品质不敢随便忽悠，带给无锡的交付标准也是较高的
你很难想象，无锡的新房 8 成以上的房屋全部都是精装交付，甚至连毛巾架，都是加热的，哪怕是在一个不起眼的乡镇，地暖竟然都成了标配
整个 2018 年融创、万科、中海三家在无锡的销售金额达到了154 亿、118 亿、76 亿，远高于苏州的前三甲，苏高新是 97 亿，旭辉是 72.6 亿，碧桂园是 72.5 亿

开发商对于无锡的执念，可见一斑




也正是因为交付品质还不错，无锡出现维权事件的情况相对来说并不多，这对于无锡而言，确实是件很万幸的事情

05
每次去无锡的时候，我都会去蠡园走一走，看一看，感受下当年范蠡携西施游逛的场景



虽然已过去了 2500 年，秋天的河水也依旧冰冷，但画风依旧未变，依然充满着生机和各种诗情画意浓情倩语

无锡在古老与现代之间，不断交织
在认识到人才的短板后，无锡顺势推出了各种落户和抢人政策，同时通过优化产业的方式不断的迭代自己，在物联网领域始终独占鳌头
在全国工商联发布的民企 500 强榜单中，无锡又以 20 位的席位拿下江苏第一，我们看到了无锡的进取和决心

这就是无锡，一座虽然低调但不会服输的城市

一切都会好的，无锡加油

枫随风落

能先把公共交通互联网化不？要致富先修路，年代变了，光有路还要买票方便。刚才下了高铁，去买个地铁票，只能现金，还只收5块10块跟钢镚。一起买票好多人都被这个步骤拦住了，幸亏我这次带了10块的现金，不然又得去找人换钱

appeal

说来说去最后还是炒房软文

齐天大圣

谁待谁知道

勇敢的心hero

软文

好事说三遍

能忽悠多少人去炒房呢？