胡景晖炮轰我爱我家背后，相寓难逃高租金推手之嫌

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这个周末，我爱我家（SZ：000560）高层上演的一则 " 宫心计 "，搅动着整个房地产从业者的神经。
8 月 17 日，原我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈炮轰链家自如、蛋壳公寓等长租公寓品牌为抢占市场推高了市场租金；8 月 18 日，胡景晖突然宣布辞职，并对外发布公开信，直指我爱我家董事长兼 CEO 谢勇被链家董事长左晖打电话施压，自己被切割，主动辞职。
随后，左晖公开通话记录及微信截图显示，并未主动打电话给谢勇，对胡景晖离职一事没有做出过任何探讨。一场起于我爱我家与链家高层的恩怨，转而变成了我爱我家高层内斗的戏码。
剧情扑朔迷离间，胡景晖的离职真相开始持续发酵。任职我爱我家 18 年的老臣胡景晖为何突然辞职？这场阴谋论的背后推手究竟是谁？8 月 19 日上午，胡景晖召开媒体见面会，给出了一个答案。
在这场长租公寓 " 口水战 " 背后，我爱我家旗下长租公寓品牌相寓，是否能撇清推高租金之嫌？相寓的盈利模式又该如何为继？撇开离职事件的浮光掠影，关于我爱我家相寓的一系列经营问题也浮出水面。
入职 18 年老臣 胡景晖的 " 离职门 "
剧情不断演化之后，8 月 19 日上午，胡景晖召开个人发布会，这一次，他选择相信左晖的言论，" 我相信他没有主动联系过（谢勇），但是说没说过威胁的话，因为没有通话录音，也不好判断。" 在这一逻辑之下，胡景晖在当天开始了一场炮轰式的吐槽演讲。
据他介绍，辞职前夕，谢勇与他有过的 4 小时谈话堪比 " 末日审判 "。在这次对话中，谢勇指出他的几条 " 罪状 "。一是他对房租上涨的评论，严重影响了公司形象。二是在和 58 集团姚劲波的某场饭局上，多向姚劲波点了三道湖南菜，此举被认为是 " 丢了我爱我家的脸 "。阐述上述事件之时，这个任职 18 年的老臣，愤懑和委屈难掩于情。
整个周末，无论是胡景晖或左晖，每一个当事人和旁观者，都在等谢勇给出一个真相，但处在舆论中心的谢勇却自始至终未发一言。
对于离职后的规划，胡景晖表示，计划创办自己的私募基金。" 打工者跟老板谈条件，那是不可能成功的。唯一办法就是你也变成老板，当你代表资本时，你们就可以坐下来平等地谈话了。"
高租金的 " 推手 "
如果说胡的离任是一场早已预判好的定局，那么租金之辨无疑是这场剧情的导火线。
根据中国房地产协会官方网站统计数据，北京平均租金同比上涨 21.89%。而涨幅最明显的区，比如通州区、昌平区和大兴区，同比上涨超过 30%，其它的区的同比涨幅基本也都超过 10%。
针对上述租金变化情况，8 月 17 日早上，我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，以链家自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的 20% 到 40% 在争抢房源，人为抬高收房价格。
胡的一席话将焦点指向了链家自如、蛋壳公寓。他表示，" 这些长租公寓重装修、N+1 出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。" 但当媒体反问我爱我家是否存在类似情况时，彼时的胡依然保持着护犊子的心态，" 我爱我家没这么做 "。同时，我爱我家也于昨日宣布，" 租房业务是公司发展平滑经纪业务风险的措施，不存在抬高租金的情况。"
在胡景晖看来，正是由于链家自如、贝壳公寓等长租公寓的重新装修的模式，推高了北京的租金水平。而反观我爱我家相寓的房源模式，其主打的是房源托管模式，即无需装修就可直接进入租房市场，这类房子由于减少了装修成本，因此在价格上也将相对低廉。
但实际情况真如其所言吗？据蓝鲸房产查阅资料发现，相寓在租金水平上并不具有十足优势。以天通苑同等面积、同等地段的项目为例，相寓的房源信息显示，天通苑本五区一项目 20 平米项目，租金价格为 3700 元 / 月，而链家自如信息显示，其 23 平米房租价为 3290 元 / 月，相寓的房租明显高出一截。




通过对比两家房源信息可以发现，上述案例并不少见。如果说长租公寓商推高了房价，不做装修的相寓显然亦不能置身事外。
严跃进表示，不装修的房源比装修的房源价格更高，这个我认为其实存在一定的房源垄断。如果不是特别大的资本是很难操控的，就是因为资本很强，把房源都抢占了，这个背后就存在一个炒作的现象。安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示，通常而言，不做装修的长租公寓肯定会有一些价格优势，但这种现象在目前市场中比较少见。
另值得注意的是，蓝鲸房产发现，相寓提供的房源信息严重不统一。在相寓 APP 中查询房源信息时，往往会有同一个小区同一个面积，价格却有天壤之别的现象。如下图所示，在北苑家园望春园小区内，一个 20 平米房间租金为 3900 元 / 月，而同小区 25 平米的房间租金价格却为 2800 元 / 月。


针对此问题，蓝鲸房产致电相寓中介人员，该人士透露，" 相寓上的很多产品发布信息都是假的，如果按照上面的信息去看房源，和平台上的描述情况差距很大，真要租房就得去实地看房。"
相寓盈利模式如何为继？
除了相寓自身的租金问题之外，胡景晖现场的一句 " 相寓是长租公寓唯一盈利的企业 "，使相寓的盈利模式受到集中关注。
公开资料显示，截止 2017 年年末，相寓共拥有 28 万套、55 万间在管房屋套数，自如则管理着 70 万间房源。
而从布局范围来看，链家自如在北京、深圳、上海、成都、武汉等九个城市布局，而相寓从 2001 年运营至今，业务覆盖北京、杭州、上海、苏州、太原、南京、天津、郑州、成都、武汉、长沙、无锡、青岛、南宁等 14 个大中型城市。
从规模上来看，相寓的房源量仅次于链家自如。但在长租公寓普遍盈利不佳之时，胡景晖却对其相寓的盈利模式十分看好，其秘诀之一在于压缩了中间的投入成本。
据知情人士向蓝鲸房产透露，由于相寓的房源不需要装修不需要多种服务，几乎没有投入成本，所以在房源市场上更敢开价。
" 比如相寓拿房价 7000 元，可以赚取 1 个月房东租金和租客中介费，但是自如的拿房价只有 6000 元，等到装修后出价 7200，实际中间的差价只 1200 元，但按照平均装修成本 3 年 36000 的话，每月成本 1000，想要盈利是比较困难的。" 上述知情人士表示，这也是胡景晖所述的相寓盈利秘密。
张波认为，直接出租模式针对不同的客户群体有一定市场需求。但是就长租公寓这个领域而言，服务能力是重中之重，想要长远发展就必须提高服务水平。
事实上，除了租金之外，相寓的服务模式也深受诟病。据一位相寓的租客向蓝鲸房产透露，" 自租住之后他们就不再提供清洁服务了，其他服务项目例如家具维修，虽然会有师傅可以上门服务，但大多都是自费。" 这就意味着，其模式与直接和业主签约租房，没有本质区别。
纵观长租公寓市场，无论是开发商偏爱的集中式公寓、中介公司主导的分散式公寓，都将服务好、体验佳作为运营法则和亮点，对于走简单粗暴路线的相寓而言，又将如何为继？
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉蓝鲸房产记者，直接出租模式赚取差价的能力较差。他指出，一般与业主签约期较短，租约稳定性不足，且租金溢价能力较差。
易居中心总监严跃进对蓝鲸房产表示，租赁必须划分成高中低端几个层次。不同的客户群体对应不同的租房标准，这就需要两个方向，一个做好品质，另外一个控制成本。但对于后者而言，需要后续产品线的丰富性，让消费者能够选择更多种房源。
将胡景晖离职一事拉到我爱我家的历史长河来看，这只是微乎其微的一个小浪花。但从此事所牵扯出的租金上涨问题来看，对于我爱我家而言，关于租金之辩、长租公寓盈利之谜将是一次长久的审判。经历这次舆论风暴之后，我爱我家或许需要重新思考这一问题。