九龙仓集团半年业绩颓势尽显，土储不足内地布局难施展

醉也疯狂

为将香港物业投资与其他业务分离，九龙仓集团（HK：00004）2017 年 11 月将物业公司九龙仓置业（HK：01997）分拆赴港上市，至今已 8 月有余。近日，九龙仓集团、九龙仓置业陆续公布分拆上市后的首份成绩单。
8 月 9 日，九龙仓集团发布上半年业绩报显示，截至 2018 年 6 月 30 日，九龙仓核心盈利减少 9% 至 25.27 亿港元，物业发展核心盈利下跌 25%，物流核心盈利下跌 21%。这份分拆上市之后的第一份战报实在不甚理想；而在此之前，8 月 7 日，九龙仓置业发布半年业绩报告显示，上半年综合收入下跌 15%，营业盈利下跌 10%。
在分拆上市之初，九龙仓主席吴天海曾言，" 这次分拆很重要的一个理由是为了给市场多一个选择 "。业内专家也表示，九龙仓通过此类分拆，未来可以在资本市场上借更大的力。但从近半年来的业绩表看来看，" 借力 " 的作用尚未有所体现，反而其业绩颓势却渐渐显露出来。
分拆上市第一战 颓势尽显
2017 年 11 月 23 日，随着港交所一声锣响，九龙仓系分拆上市迎来终章。2017 年 9 月 4 日，会德丰有限公司（HK：00020，下称 " 会德丰 "）和九龙仓集团发布拆分九龙仓置业独立上市联合公告；11 月 23 日，九龙仓置业主席吴天海大手一挥，敲响九龙仓置业在港交所的上市之锣。
此次拆分完成后，九龙仓置业不再是九龙仓的附属公司，两者将成为会德丰旗下两个独立且平行的上市公司。根据公告显示，九龙仓置业定位在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资；九龙仓集团将主要在中国内地从事地产发展及投资及部分非地产业务。彼时，市场还曾因九龙仓集团和九龙仓置业的业务划分或存在同业竞争产生质疑，造成股价波动。
近日，在分拆上市 8 个月之后，九龙仓置业、九龙仓集团半年报业绩相继出炉，受到业界关注。
8 月 9 日，九龙仓集团发布 2018 半年报显示，截至 2018 年 6 月 30 日，九龙仓集团已签约发展物业销售总额下跌 29% 至 102.47 亿港元，其中内地已签约销售额下跌了 36% 至 72.4 亿港元。这也直接导致集团核心盈利减少 9%，至 25.27 亿港元。
对此，九龙仓集团有限公司主席兼常务董事吴天海将其归咎于受市场影响，他在半年报业绩会上表示，限价、限购等政策，正成为困扰发展商一个比较大的问题。他说，" 九龙仓上半年在苏州、无锡等城市，成功拿到了合理的预售价格。但是在北京、上海调控较严格，拿地比较难，所以上半年主要的销售来源是二线城市。"
从上半年 72.4 亿港元的销售额来看，与其年初定下的 220 亿人民币内地销售目标相差不可谓不大。而据蓝鲸房产梳理发现，这已是其连续两次半年业绩出现下跌势头。据其 2017 年中期业绩数据显示，公司已签约发展物业销售额为 152.99 亿港元较 2016 年同期下跌 23%，其中内地已签约销售额下跌 23%。
此外，根据 8 月 7 日九龙仓置业公布 2018 上半年业绩显示，截止到 6 月 30 日，公司综合收入 81.54 亿港元，同比减少 15%，营业盈利为 63.52 亿港元，同比减少 10%。公告称，业绩下跌原因是由于上市附属公司海港企业有限公司（HK:00051）撤出发展物业分部。但事实上，海港企业退出内地资产市场，是早在拆分之前就已定好的 " 剧本 "，九龙仓置业对其业绩影响早有心理准备，以此辩解业绩疲态显然不足以被信服。
两份半年业绩报之下，九龙仓系销售颓势尽显，这直接导致其在行业的排名持续下滑。据克尔瑞数据显示，2017 年上半年，九龙仓以 90.8 亿元排名第 81，截止到年末跃升至第 66 名，但今年上半年，其以 95.2 亿元，排在第 97 位。
易居研究院财经评论员严跃进对蓝鲸房产记者表示，从九龙仓本身来看，此类企业依然面临很多问题，类似苏州等区域市场的楼盘降温以及严厉的限价措施，对于此类地产项目数量相对不多的房企来说，业绩波动是正常的。严跃进判断，如果下半年政策适当放松，九龙仓还会有新的市场机会存在。
土储不足 内地布局难施展
安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析指出，九龙仓置业从九龙仓拆分出来，的确会对九龙仓的业绩有所影响。但是九龙仓本身的业绩，尤其是房地产业的业绩盈利放缓，主要还是因为他在大陆地区的拿地和销售相关。张波认为，以目前九龙仓的布局和拿地规模来说，很难与国内一线品牌房企相抗衡。
事实上，九龙仓的拿地策略与港企普遍存在的谨慎拿地态度不无关系。从曾经的香港首富、长江集团创办人李嘉诚出售旗下内地房地产项目开始，新鸿基地产（HK：00016）新世界中国地产（SH：600628）、华人置业（HK：00127）、中渝置地（HK：01224）等港企，纷纷对内地市场发展策略进行调整，缩减内地土储规模。
早在九龙仓 2015 年半年业绩发布会上，时任九龙仓集团有限公司第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席的周安桥表示，" 九龙仓目前进入内地 15 个城市，布局会慢慢减少到一半，集中到七八个城市。"


九龙仓 2012-2018 年上半年土地储备图表
这一决策最直接的体现于九龙仓集团的土地储备上。据其 2018 半年报显示，九龙仓集团继续奉行审慎的土地采购政策，并策略性聚焦于一线或二线的关键城市，以取得优质土地储备及预期回报。2018 年上半年，九龙仓集团在苏州、杭州、佛山及广州购入共计十幅土地，截至 6 月底，九龙仓集团土地储备仅维持在 380 万平方米的水平。而 2012 年，在九龙仓集团内地扩张极盛之时，这一数字曾高达 1230 万平方米。
对于九龙仓集团的拿地策略，吴天海称，其实九龙仓上半年拿地已经有所提速，他表示，" 下半年内地资金紧张，投地的竞争可能没有过去紧张了，九龙仓也比较有机会在一线城市拿到地 "。
但九龙仓置业在拿地方面却表现出完全不同的观点，九龙仓置业副主席李玉芳在 2018 年半年业绩会上表示，" 内地的资产将陆续退出，九龙仓置业不再买新的地，收租物业或酒店有机会也将出让。"
严跃进表示，九龙仓作为到内地积极投资、规模相对较大的港资企业，战略上相对积极。但对比这两年内地黑马类型的中小企业，其现阶段所表现的土地储备规模确实不足，后续还需要通过积极购地和并购来实现战略投资的扩张。
上游财经专家顾问江瀚向蓝鲸房产记者强调说，现在房企要做的更多的是稳定自己的发展实力，稳定现金流。如果土地储备拖累和影响整个企业的现金流，依然不会有好的发展结果。
分拆上市之后，九龙仓集团与九龙仓置业逐渐分道而驰，最终是否能达到 1+1 等于或大于 2 的效果，目前来看形势不容乐观。如何调整好土储策略加快周转速度，是其下半年紧要考虑的问题。