存量时代的规模战争21世纪不动产悄然布局百城

刃风战神

作为国内最早尝试加盟业务的中介机构，21 世纪中国不动产借助这一 " 轻资产 " 模式，悄然实现了规模扩张。
7 月 5 日，21 世纪中国不动产宣布，与云南西双版纳百姓建筑装潢公司实现合作，从而进驻国内的第 100 城。由此，该公司也成为国内布局城市最多的房产经纪公司。
21 世纪不动产是成立于上世纪 70 年代的美国房产经纪品牌。2000 年，21 世纪中国不动产成立，正式进驻中国市场。公司曾于 2010 年在美国上市，后于 2015 年退市。2017 年 8 月，链家参股 21 世纪中国不动产，持股 10%。
布局百城有两个重要背景：其一，存量时代到来，房产经纪公司 " 跑马圈地 " 进程加速；其二，行业内部竞争激烈，6 月初，58 集团召集我爱我家、麦田房产、中原地产等多家全国性房产中介公司，力推平台真房源体系，联合反制链家新近上线的贝壳找房平台。
近日，21 世纪中国不动产 CEO 卢航接受包括 21 世纪经济报道在内的记者采访，他表示，中国房产经纪市场有 14-15 万亿的规模，未来行业前三的品牌将拥有超过万家门店。其中，资产较 " 轻 " 加盟模式将成为未来企业扩张的首选。
下沉至三四线城市
21 世纪不动产于 2016 年提出 " 百城万店 " 的扩张目标，计划在两年内实现布局 " 百城 "，2020 年实现 " 万店 "。随着西双版纳区域的签约加盟，公司在国内进驻城市的数量正式达到 100 个，" 百城 " 目标率先实现。而在 2016 年 2 月，公司布局的城市仅有 24 个。
截至目前，公司旗下拥有的门店数量超过 4250 家。21 世纪不动产表示，按照当前每月布局 300-400 家门店的速度，今年年末保守估计会拥有 6000 家门店。
在该公司进驻的城市中，三四线城市占据较大比例，这被认为是扩张速度较快的一个重要原因。除西双版纳外，山东的济宁、菏泽、淄博、枣庄，河南的新乡、濮阳、商丘，江苏的常州、无锡、南通都有布局。
卢航如此解释向三四线城市下沉的策略。" 以前觉得二手中介市场主要存在二线城市，后来在往小城市走的过程中，发现这是一种误判。什么叫小城市？比如说西安是一个二线城市，是省会，但我们去的一些小城市房价比西安还高，比如说绍兴和乌镇，而且这些城市对服务需求已经很高了。"
以最新进入的西双版纳为例，虽然也是三四线城市，但 " 很多买卖房子的人是北京人，而且已经不接受那么低端的经纪公司给他提供服务，服务升级需求是非常迫切的 "。
卢航认为，随着生活方式的变化和服务升级的需要，三四线城市市场正在构成一个 " 长尾 "。基于这种考虑，公司未来还会进一步在这类城市拓展，布局规模还会进一步扩大。
布局迅速的另一个原因，在于加盟模式。与链家、我爱我家、中原地产等经纪公司的直营模式不同，21 世纪不动产是最早启动加盟模式的经纪公司之一。尽管其加盟带有明显的 " 强管控 " 特征，但相比直营，仍然能够以较 " 轻 " 的模式实现扩张。
卢航表示，如果经纪公司要向 " 万店 " 的目标迈进，谁也不敢采取直营的模式，因为成本太高。他还坦陈，加盟模式能够有效规避楼市调控带来的区域市场风险，从而避免业绩出现大幅波动。
两大问题
除 21 世纪不动产外，其他经纪公司也在瞄准存量市场进行扩张。德佑地产宣布，7 月 2 日，随着杭州德佑昌德门店的加入，德佑在全国已布局 22 个城市，签约门店突破 1000 家。
德佑是链家旗下的加盟品牌，于今年 1 月正式启动，第一家店面于 3 月在苏州签约。德佑的模式与 21 世纪不动产类似，也属于强管控，并以收取交易额的一定比例为收入来源。按照计划，德佑欲在三年内将加盟业务拓展到全国 30 个城市，布局 5000 家店面，相当于链家现有店面数（8000 家）的 62.5%。
卢航认为，这种现象说明行业的前景可期。他表示，美国的二手房交易占商品房交易的比重为 90%，中国的比重仅仅在 50%。其中，北京、上海等大城市，二手房交易占比虽达到 2/3 左右的高水平，但仍然有发展空间。
" 未来中国经纪市场的规模有 14-15 万亿，至少会产生 3000 亿的佣金。" 他表示，这一市场 " 刚刚往上走 "，未来 10 年都会处于成长期。
就企业而言，卢航认为，未来行业前三的品牌都将至少有 " 万店 " 的规模。
卢航还表示，行业生态存在问题，主要表现为：假房源、不分工。其中，不分工的问题源于行业配套服务不足，" 一个中介公司把什么都干了，当你的市场占有率比较大的时候，就容易引起误解。"
假房源则源于多方面的原因，如网站的端口收费制度，以及经纪公司不愿意分享房源信息等。近期，58 集团召集我爱我家、麦田房产、中原地产、21 世纪不动产等多家全国性房产中介公司，力推平台真房源体系。而外界的解读为，其目的在于联合反制链家新近上线的贝壳找房平台。
卢航表示，此举不应被解读为对抗。他认为，" 贝壳做了一件事，我觉得是具有进步性的，就是要推真房源平台。" 如果这个契机能够促使行业改变假房源的顽疾，则应视为一种进步。
（编辑：黄锴）
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