左手举债右手扩容,光明地产现金流吃紧永续债“输血”

阿瓜

近年来，随着房企规模竞争 " 丛林法则 " 凸显，" 有规模才有话语权 " 已经成为现阶段房企最急迫的需求。在调控政策持续施压，融资渠道不断收紧局面下，中小房企的生存境遇越发艰难。规模扩张和保证现金流已经成为企业发展重中之重。
去年年底开始，光明食品集团旗下的光明房地产集团股份有限公司（SH：600708，下称：光明地产）因频繁抛售资产而被业界高度关注。今年初开始，其又在融资方面展开颇多动作，2 月份，光明地产拟发行 35 亿永续债，在 7 月份获批，并在 8 月 1 日拿到 6 亿元发行利率为 7.25% 的第一期中期票据。
高额举债的同时，光明地产马不停蹄展开一系列扩容动作。今年 7 月以来，其接连在成都、郑州、无锡、昆明设立 4 家子公司，开展地产业务。但近日，由于昆明项目合作方被曝出一系列违约问题，使双方投资推进遇阻。而光明地产收购 " 麻烦 " 缠身的标的资产已不是首例，这使其提速全国化的布局，蒙上了一层阴影。
7 月连开 4 家公司 急求突围
光明地产前身为光明食品集团旗下的全资控股子公司海博股份。2015 年下半年，海博股份进行重大资产重组，把原本物流之外的不锈钢器皿制造等业务置出，同时注入农工商地产（集团）有限公司（以下简称 " 农房集团 "）100% 股权和上海农房 25% 股权，并更名光明地产。这意味着，筹划多年的光明食品集团房地产业务终于借壳成功，晋升为上市房企行列。
作为上海市国企背景的上市平台，光明地产重组成功之后，就享有一定的政策和资金优势。在中国指数研究院发布的《2018 年 1-7 月份中国房地产企业销售业绩 TOP100》排行榜中，光明地产以销售额 151 亿元排名第 85，销售面积为 118.1 万平方米。
在房企拼规模、求速度的当下，光明地产也选择加快扩张速度，放手一搏。
2017 年下半年至今，光明地产五度出手抛售项目子公司。在五笔交易完成后，光明地产将获得超过 16.6 亿元的净利润。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示，光明地产作为上海较为知名的国企，对于地产业务来说应该还是会积极推进投资的。从当前光明地产的资产组合调整策略来看，抛售部分项目，或是因为此类项目的经营工作推进较为缓慢，而全国各地依然有较好的投资机会。通过资金回笼以更好地去收购新的项目。
如其所言，光明地产抛售资产之后选择继续拿地扩张。据蓝鲸产房不完全统计，2018 年年初至今，光明地产通过收并购、合作等方式新增子公司 7 个。其中，仅在今年 7 月份，光明地产先后在成都、郑州、无锡、昆明设立 4 家子公司，开展房地产开发业务。
光明地产虽然在规模扩张方面有颇多动作，但是其发展之路并未如预期般顺遂。值得注意的是，光明地产自今年 7 月初进入昆明开始，就一直备受外界的关注和争议。当时就有媒体爆出，昆明项目的合作方骐辉投资，曾 40 次被最高人民法院列为失信单位。
近日，每日经济新闻报道称，骐辉投资原本获取的 463.98 亩土地，因拖欠数亿土地款，其中约 300 余亩土地已被收回，并已办理了相关退地手续。
而在今年初 1 月份，光明地产收购烟台平土房地产有限公司也存在失信和债务问题。彼时，光明地产回复称，" 关于被列入失信人，烟台平土事先已告知我司。包括滞纳金等在内，我司已经帮其还款，因为在公告中也说明要承担 4 亿元的债务。"
频繁收购 " 麻烦 " 缠身的标的资产，会否影响企业发展？安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析，光明地产属于典型的 " 有品牌的中大型房企 "，而现阶段此类房企的压力不小，如果不能快速规模扩张就有可能被边缘化，千亿目标是中大型品牌房企不约而同选择的方向，在这种情况下，通过收购的方式实现快速扩张虽然有着财务风险，但依然是不少品牌房企会选择的手段。
上游财经专家顾问江瀚向蓝鲸房产记者表示，企业通过收并购的方式扩张，的确能够提升扩张速度，但同时也会出现债务问题和企业大而不强的问题。即规模上去了，但是本身的核心竞争力却不够。
江瀚认为，从当前整个行业来看，如果要实现企业的长远发展，应该做减法而不是加法，要不断回归核心业务，追求业务盈利是关键。规模大负债高反而成为现在很多企业在发展过程中，不得不面对的问题。
现金流吃紧 35 亿永续债 " 输血 "
短时间大规模扩张，对企业的资金压力不可谓不小。为此，光明地产在今年 2 月份向中国银行间市场交易商协会申请注册发行规模不超过人民币 35 亿元（含 35 亿元）的长期限含权中期票据（永续债），该票据于 7 月 3 日获批。
8 月 1 日，光明地产成功发行金额为 6 亿元的 2018 年度第一期长期限含权中期票据，发行利率为 7.25%，起息日为 2018 年 7 月 30 日，兑付日为 2099 年 7 月 30 日。
事实上，由于今年以来金融降杠杆形势严峻，市场融资渠道持续收紧，加之房企又迎来偿付高峰，光明地产这笔高达 35 亿元的永续债一经获准就受到了业界的广泛关注。" 光明地产短期偿债压力大，需要永续债‘输血’ " 的声音一直在持续。
虽然光明地产在回复媒体时表示，发行永续债是企业金融创新工作的一次重大主动突破，而非受偿债压力导致。
但事实或许并非如其所言，光明地产现金流情况并不乐观。据其 2018 年度一季度报显示，光明地产经营活动产生的现金流量净额为 -28.53 亿元，同比减少 774.82%。负债为 466.9 亿元，比年初增加 34 亿元。其中短期借款 102.47 亿元，一年内到期的非流动负债为 8.79 亿元，二者合计占总负债比例的 23.83%。
张波分析，从其财务表现来看，光明地产目前的财务压力较大。
严跃进表示，类似发债是因为企业资金方面有压力。债务过大容易带来很多风险，所以光明地产未来在住宅销售等方面需要尽快发力。
同策研究院总监张宏伟向蓝鲸房产分析，发永续债是为了解决其短期资金需求问题，但是其能在现今条件下从资本市场获得资金支持，已属不易。
张波同时指出，虽然光明地产目前面临一定风险，但同时也要看到其背靠母公司可以提供的强大支撑，不但在土地储备上具有一定优势，还可以助力其转型城市运营商；同时其融资渠道和成本上也有相对优势，可以通过永续债、公司债以及各类资本证券化等创新融资模式不断丰富自身融资渠道。
一边抛售资产、发行债券，一边大举拿地扩张，光明地产突围之心切切，却略显急迫。在房企扩规模、拼速度的背景下，光明地产此举合乎情理之中，却也是风险相伴的打法。如何平衡债务、规模、利润三者之间的关系，对光明地产而言是个挑战。