“炸”不倒的长租公寓：再难也要活下去

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2018 年，对长租公寓来说是动荡不安的。
随着房地产利好政策的陆续出台，长租公寓市场迎来飞速发展，但同时，租金贷、房屋高空置率、甲醛超标等 " 黑天鹅 " 事件频发，长租公寓一度陷入尴尬局面。
作为新兴行业，长租公寓的舞台上不断有人进场，有人离场。
2018 年年初，较早切入公寓领域的恺信亚洲董事戴伟强曾表示，租赁的爆发点将在 2018 年年底到 2019 年出现。" 这是人力、服务集中型的行业，不是谁进去都能活下去，2019 年见分晓。" 没等到 2019 年的大浪淘沙，恺信便因债务问题倒下了。2018 年，倒下的长租公寓远不止这一家。
幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸，但有一点是长租公寓行业人在 2018 年共同的感受，那就是 " 难，太难了。"2019 年年初，亿欧与几位公寓人聊了聊，梳理出 2018 年长租公寓领域的四个关键词。
国家队入局：拿房竞争太激烈</b>
2018 年年初，自如宣布完成 40 亿元 A 轮融资，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成 1 亿美元 B 轮融资。作为分散式公寓巨头，两大品牌的相继融资拉开了长租公寓发展的序幕。
另一方面，2018 年房产领域有一个词特别火，叫 " 租购同权 "。自 7 月 17 日广州率先推出 " 租购同权 " 新政后，郑州、无锡等多城陆续跟进。7 月 18 日，住建部等九部委联合发文，要求加快发展住房租赁市场，并确定广州、佛山等 12 个城市为首批开展住房租赁试点。
随着政策的出台，央企、国企纷纷涌入住房租赁领域，并推出各自的品牌公寓。根据克而瑞监控数据显示，排名前三十的房产企业有三分之一以自营或投资的方式布局长租公寓赛道，代表有：万科（泊寓）、旭辉（领寓国际）、招商蛇口（壹间）、龙湖（冠寓）、金地（草莓社区）、保利（N+ 公寓）、朗诗（朗诗寓）、石榴（熊猫公寓）等。
据业内人士分析，央企、国企在不动产资源、资金实力方面有先天优势，在这场长租公寓市场竞争中，对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。不少创业系的品牌运营商在采访时都感叹到：拿房竞争太激烈了。
而对于酒店系出身的城家公寓来说，在拿房上似乎很乐观。城家公寓 CEO 金辉痛苦的点不在于此，更多是在城家该如何完善长短租的系统，减少空房率。成立两年来，金辉发现酒店和公寓打法并不相同，最根本的在于获客渠道。" 偏向于短租的酒店和偏向于长租的公寓，两者之间的差距太大了。" 金辉一声长叹，" 这几年我们一直在思考这个事情。"
与国家队比起来，创业系的玩家们更多考虑如何做好产品运营和用户分析。在 E+ 公寓创始人张威加看来，他的困扰主要是想知道年轻人真正的需求是什么。在他看来，年轻人更偏好在核心区域选择性价比高的产品，并且女性用户比男性要求更高。他认为，长租公寓还属于一种消费行为，消费品牌更应该强调用户体验和对用户体验数据的挖掘。
在这个新兴市场，对每一位玩家来说都充满挑战。
租房装修污染：甲醛风波</b>
国家室内车内环境及环保产品质量监督检验中心主任宋广生曾表示：" 按照规定，专业的检测工具需要得到 'CMC' 认证，即‘中华人民共和国制造计量器具许可证’标志，但目前市面上的甲醛检测工具几乎都不具备这样的资质，产品质量无从保证，测出来的结果往往不可信。"
2018 年 9 月 1 日，阿里员工因住长租公寓甲醛房而导致毒发身亡事件轰动了全国，但事实上，2018 年之前，有关租客对长租公寓甲醛超标的事件 J 就不胜枚举。2015 年，北京一名租客（孕妇仁亚男）在入驻北京长租公寓两个月后被查出贫血，随后确诊为急性髓系白血病（M4 型）。北京中测华科环境中心的检测结果显示，房间甲醛、TVOC 超标。
以自如为例，为了解决甲醛房事件，自如官方表示，从成立开始便对房屋装修的所有家具材料制定了严格标准，家具板材必须为符合国家标准的 E1 级板材，乳胶漆等墙面涂料均采用立邦漆，地板采用强化复合 E1 级板材等。
自如在甲醛风波后，给出两类解决方案：第一，下架首次出租房源，检测合格后再上架；第二，租客可以向自如申请免费空气质量检测。但效果似乎并不理想。日后有租客通过第三方机构检测机构对室内空气进行检测，房子入住半年甲醛浓度依旧超标。
甲醛风波爆发后，北京租客抱团，联名上书成为首批用法律手段维权的自如客。截至目前，我国在法律上没有形成一个甲醛判例，此次北京 26 名租客的联名起诉也表示，不追求和不在乎赔偿多少，只希望可以有关部门加以重视。
爆雷不断：离开应该体面</b>
伴随着甲醛房同时出现的另一个行业乱象——租金贷，使得长租公寓遭遇了 " 资金魔咒 "，随着 GO 窝公寓、Color 公寓、寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓等接连资金链断裂，2018 年共有超 10 家长租公寓（分散式为主）机构先后出现问题。
以鼎家为例，鼎家公寓资金链断裂直接导致约 4000 户租户成为最直接的受害者。租户们背上网络贷款，不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向金融借贷频台 APP（爱上街）还钱。
这部分倒闭的企业存在的主要共性问题是，涉嫌利用租房人的信用做背书，套取贷款资金用于自身现金流周转或者业务开拓，把风险转移给房东和租客。" 但是，中国目前的租房市场依然发展的不够稳定。" 某一品牌运营商说，" 一二线城市的流动人口虽然多，但是租房的淡旺季非常明显，空置率还没有达到一个相对平稳的水平，自我造血功能不足，在没办法获得投资方融资的情况下以这样的方式进行 " 自我融资 "，是维持公司运营状态的无奈之举。
通过租金贷，租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款，机构一次性把一年的租金打给公寓方，租客就能租金月付，每个月缴纳给机构的租金相当于还贷。这样，企业在短时间内能实现现金流的周转。但对于租客来说，其所要承担的风险是，一旦企业资金周转不过来，损失由租客承担，同时还要持续向第三方金融机构支付租金。
在鼎家的创始人魏永锋眼里，最根本的原因在于运营成本过高，其中主要以鼎家的线下门店、管理以及人工成本。魏永锋曾经表示，出现资金困难的原因有两点，一是应该到时间收款的租金还有一部分未收进；二是去年 6 月份公司查处了由高管联合中层管理者利用职务之便侵吞公司收益佣金等行为，给公司造成了巨大损失。
这种行为的背后，反应的是行业的乱象。金融杠杆的合理使用并非会对企业发展存在毁灭性的影响。问题不在于金融杠杆，而在于行业监管的缺乏和企业内部人员的管控。
耐人寻味的是，Color 公寓的官方网站从倒闭的时候漂着标题为 " 也许今日的离别，是为了明日更好的相见 "，到现在网站的无处可寻，实在凄凉。Color 公寓的创始人朱金衡一声叹息：以后即使再创业，也不会选择公寓行业了。
租赁 REITs：房企是主力，公寓品牌重心在运营</b>
尽管如此，还有一批公寓人仍坚守在自己的岗位上，面对这个市场，他们曾经都坦言表示看好，但是盈利难确实已成为了行业共识。目前在长租公寓领域，企业主要通过二房东赚取租金差的盈利模式支撑业务的发展，但是这部分营收并不乐观。于是寻找和探索提升盈利能力的新方式。很多长租公寓运营商也为了让自己生存下去，希望可以通过金融创新控制成本。
去年 4 月 27 日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
在成熟租赁市场，长租公寓在资产证券化，尤其是 REITs，帮助长租公寓参与者们解决了融资问题。在房企领域，目前 REITs 产品应用居多。12 月 25 日，" 平安汇通 - 平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划 " 取得上海证券交易所的无异议函。这也是国内首单正式获得通过的合作型长租公寓储架 REITs。12 月 27 日，首单由信托公司担任计划管理人的 " 华能信托 - 开源 - 世茂住房租赁资产支持证券 " 在上交所成功发行。
但是，业内人士表示，目前国内在 REITs 方面还没有明确、专门的法律法规，发行的都是类 REITs，没有真正的 REITs，因为目前国内的类 REITs 产品都是在现有法律法规框架内探索整合形成的法律交易结构。
安歆公寓创始人徐早霞表示，类 REITs 的租赁项目确实可以帮助长租公寓在退出机制、现金流方面提供有效空间，但就目前来看，一二线城市普通商品房和公寓的租金回报水平仅为 2%，REITs 并不能解决长租公寓盈利难的根本问题，资产证券化带来的融资只能是企业贴息。对于品牌公寓来说，做好产品是首要任务。
总结：</b>
动荡，变革，成就了 2018 年的租赁市场。
安歆公寓创始人徐早霞表示，从创业到现在，一路上很苦，但是看到所服务的人群需求得到满足，她觉得很值得。同样，对于朗诗寓事业部总经理章林来说，自朗诗成立长租公寓事业部以来，回家路上披星戴月，吃盒饭已成为常态。但一切都觉得值得。
租赁住房市场解决的是刚需人群的居住需求，企业愿景如何能够场景落地，这需要政府和市场的共同努力。2018 年，我们看到了公寓人们经历了租金贷，爆雷，甲醛房等问题的冲击，也看到了政府陆续出台相关政策规范行业秩序。
总体来看，这是租赁住房市场向合规化发展的趋势。我们依旧相信租赁市场未来巨大，但是过度缺乏法制的土壤难以长出合规的创业花朵。
2019 年，长租公寓行业会变好吗？