地方政府听好：房价控不住，你们要负责！

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7 月 31 日的中共中央政治局会议，用 " 坚决遏制房价上涨 " 八个字，为未来的房地产市场定下基调。目标明确了，谁来负责呢？今天，住建部下达了命令：对未能实现调控目标的地方坚决问责。其实，地方政府正是依靠 " 土地财政 "，从上涨的房价中受益。


据央视新闻客户端报道，今天（8 月 7 日），住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，在会上，住建部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求：
一、加快制定住房发展规划
各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。
二、对楼市调控不力的城市坚决问责
各地切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
短短的两段话，信息量巨大。主要包括两点，第一，目标；第二，责任。
在提到目标时，住建部用了 " 加快 "" 抓紧 " 等词，可见制定长效机制的紧迫。而对于责任，住建部说得更是清清楚楚，地方政府要承担主体责任。住建部还要完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，没实现目标的地方政府，坚决问责。
7 月 31 日的中共中央政治局会议就提出：坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
7 天之后，住建部就给地方下达了命令，可见，时间紧，任务重。


楼市调控继续加码
最近，央行的货币政策有所宽松，有分析师拿出数据说，每次宽松都伴随着房价的上涨，这一次，" 房价还要涨 " 的声音又开始出现。
但实际的结果让很多乐观看待房价的人十分失望。


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8 月 6 日，沈阳发布通知，商品住房限购区域扩大为全市行政区域 ( 不含辽中区、新民市、法库县、康平县 ) 。沈阳还表示要进一步加大住房用地供应量，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序；严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法违规行为，情节严重的，依法撤销商品房预售许可证。
通知还明确，实施商品住房价格指导。一是对在售商品住房项目，严格执行我市现行相关政策。分期销售的商品住房项目，本期销售均价不得高于前一期指导价格；首次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定。
值得注意的是，今天住建部的座谈会，正是在沈阳召开。
放眼全国，沈阳的调控只能称得上是 " 常规操作 "。
苏州四大行 " 不是调控胜似调控 " 的操作，才要了 " 炒房团 " 的命。
从 8 月 1 日开始，苏州中行、农行、工行和建行的客户若在 5 年内提前偿还住房贷款，将被收取违约金。
提前还款违约金 = 提前还款金额  贷款执行月利率 6 个月，部分提前还款的，每次还款金额不少于壹万元，且须为壹万元的整数倍。根据苏州目前的房贷利率大致计算：如果提前还 10 万元，违约金 2940 元；提前还 100 万元，违约金 29400 元。
这一政策影响巨大，尤其是部分改善置业的换房人群，因为他们名下大多有未结清贷款，需通过提前还贷来结清，以尽快将房产卖出后再买新房。
虽然不是调控政策，但客观上，抑制了购房（换房）需求。
深圳的做法更具代表性。此前，深圳新建商品住房均价已经连续 21 个月下降。即便如此，7 月 31 日（中央政治局会议当天），深圳出台新政：新购住宅限售 3 年、商务公寓限售 5 年、离婚 2 年内申请贷款首付比例不低于 70%……
相关人士向新华每日电讯表示，" 这是一次调控政策的全面打补丁 "，新政用 " 靶向治疗 " 的修复策略，在 2016 年 " 限购 "" 限贷 " 政策的基础上增加 " 限售 "" 限离 "" 企业限购 " 等内容，封杀投机炒作的空间。


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中原地产研究中心统计数据显示，7 月份，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过 60 城市发布了超过 70 次各类型房地产调控政策。而今年 1-7 月，累计调控次数 260 次，相比 2017 年 1-7 月同期上涨了 80%，平均大概 1 天 1.2 次。
作为改革开放的先驱，在建立长效机制方面，深圳也走在前面。8 月 3 日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13 号），这意味着深圳版 " 房改 " 方案正式落地。


房价不准涨，土地财政怎么办？
按照今天住建部的说法，稳地价、稳房价、稳预期的主体责任在地方政府。但众所周知，长期以来，地方政府也是房地产的参与者，" 土地财政 " 给地方政府带来源源不断的收入。
即便到了今年，地方政府 " 卖地 " 收入还在大涨。财政部数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入 26941 亿元，同比增长 43%。
但今年的情况有所不同，三四线城市卖地行情向好，支撑全国土地出让收入大涨。
据 21 世纪经济报道统计，今年上半年，卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当（占比超过 90%）的城市数量多达 14 个，他们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等诸多省份，绝大部分为非省会的三四线城市。
大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在 200 亿 -400 亿元之间，收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也贡献了部分卖地收入规模超过 100 亿元的地级市。
一方面，" 卖地 " 收入大涨，但另一方面，今年土地流标也很多。中原地产统计数据显示，今年 1~7 月，一线城市土地流标 13 宗（甚至连上海内环的学区地块也没人要了）；二线城市合计流标经营性土地 154 宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了 629 宗。


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造成这一局面，买方卖方都有原因。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，地方政府太 " 贪心 " 是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。
安居客首席分析师张波告诉记者，过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再 " 头脑发热 "。
7 月底，新华社报道称，有些地方用一线城市或某些地域更高房价进行比对，认为本地房价属于价值洼地，比价心理助长调控 " 松口气、歇歇脚 "" 让房价再飞一会儿 " 的心态；有些地方出台 " 人才政策 "，由于门槛过低，客观上存在绕开限购政策的漏洞；还有些地方出台购房摇号政策本意体现公平，但一二手房房价倒挂的现实刺激潜在需求提前透支。
新华社报道指出，地方政府要从根本上调整经济发展思路，放弃对土地财政的 " 饮鸩止渴 "。
编辑 | 王嘉琦